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「实用村屋按揭指南」按揭被拒5大伏位要小心免招损失

「实用村屋按揭指南」按揭被拒5大伏位要小心免招损失|康业信贷快递

村屋出名够实用,间隔四正、实用率高。加上大部分位于郊区,远离烦嚣闹市,空气清新且可以饲养宠物,长期以来吸引了固定的客户群。不过申请村屋按揭与一般住宅物业有所不同,一不留神可能令按揭被拒,损失惨重。

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村屋按揭概念

村屋按揭是一种抵押借贷,以购买或持有村屋物业为目的的贷款。借贷人要按照与银行或贷款机构协定的利率及还款年期,分期向承按人支付本金及利息。透过村屋按揭,买村屋不需要一次过付清楼价,储到首期就能上车。

村屋按揭成数

经过按揭保险计划新例再度放宽后,村屋的按揭成数上限大幅提升,其中屋苑式村屋成为银行最受欢迎的选择。对于首次置业买家而言,$1,200万以下的村屋按揭成数上限比私楼按揭只降低一半;对于非首次置业买家而言,村屋和一般私楼一样,都可以获得最高8成至8成半的按揭成数。

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村屋按揭申请文件

除了常见的申请按揭文件,包括身份证明、收入证明、最近的银行帐单等,村屋按揭更要留意准备「满意纸」。满意纸即合约完成证明书(Certificate of Compliance,CC),由地政总署发出,证明该村屋土地符合政府的批地条件。政府在批地卖地时,会附带批地条件,如发展商已照协议履行所有责任,地政总署便会批出满意纸,发展商才正式拥有该土地的法定产业权。准买家要注意要获得满意纸才可申请村屋按揭,若果没有满意纸,即使已落成村屋单位,银行很大机会不会批出村屋按揭。

村屋按揭使唔使物业估价?

银行或财务机构会派遣估价师对物业进行评估,确定其市值。根据评估结果,财务机构会确定村屋按揭额度。村屋的交易情况相对于市区楼盘来说比较疏落,因此估价较为波动,也容易被低估价值。估价涉及众多因素,包括道路权益和附近地区的楼价等。其中,道路权益的影响最为重大。如果进出村屋的通道只有一条,且该通道由他人拥有,银行在审批贷款时会采取更保守的态度。

村屋类型不同,按揭批核条件亦有分别

并非所有村屋都以相同方式处理按揭申请,银行或财务机构一般会按村屋类型、业权文件是否齐备,以及物业本身是否具备完整转让条件作出审批。一般来说,有满意纸、业权清晰、结构正常,以及较接近屋苑式管理的村屋,批核机会通常会较高。相反,如属祖堂地、旧屋地,或文件不齐的村屋,按揭申请便有机会较困难。

买家在考虑入市前,应先了解单位究竟属于哪一类村屋,以及日后转让、补地价、查册及按揭安排会否受到影响。这一步看似基本,实际上却是很多村屋买卖个案中最容易忽略的一环。

村屋按揭年期一般较保守

虽然村屋同样属于住宅物业,但在按揭年期方面,银行或财务机构一般会较私楼审慎。原因在于村屋楼龄、成交疏落程度、估价稳定性及业权复杂度,往往都与一般私人住宅不同,因此贷款年期未必可以做到与私楼一样长。

此外,部分机构会将物业楼龄与还款年期一并计算,若楼龄较高,最终可获批的年期便有机会缩短。对买家而言,年期愈短,每月供款压力通常愈高,因此在申请村屋按揭前,除了留意成数,亦应同时评估自己的供款能力及长远财务安排。

买村屋前要注意附属设施是否入契

不少人选择村屋,正是因为单位附设花园、天台、车位或地下空间,居住用途更灵活。不过,并非所有看似属於单位一部分的设施,都一定已正式入契。若买家只凭现场观感或口头描述作判断,日后申请按揭时便有可能因文件与实际情况不符而影响批核结果。

因此,在签署买卖合约前,应先做好查册,确认相关附属部分是否已列入业权文件内,以及有没有涉及僭建、非法改建或其他产权问题。这不但影响日后申请村屋按揭,也会影响物业估价、转售能力及日后使用上的保障。

如你现时已持有村屋物业,并想透过重新安排按揭减轻供款压力或套现周转,可进一步了解康业的物业转按方案

查册确保顺利批核村屋按揭

村屋物业有机会连车位、花园、天台等,各项设施都是吸引购买原因之一,如果需要进行村屋按揭,在签定合约时也要先进行查册,查看该类设施是否入契,并且避免因未能符合按揭要求而造成的损失。

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村屋按揭申请失败原因?

  • 违建问题:如银行视察时发现违建,或在查册时发现物业曾违反《建筑物条例》而被记录下来,银行很大机会会拒绝村屋按揭。
  • 非法改建:对于非法改建如㓥房村屋,大部分银行不会愿意承担此风险,即使有银行愿意提供村屋按揭,成数亦未必高。为确保村屋未被非法改建,应聘用合资格的专业人士进行验屋,确保物业没有违建。
  • 尚未支付地价/没有满意纸:即使已落成,只要政府未发出满意纸,银行将不会接受村屋按揭申请。
  • 村屋没有路权:若村屋没有路权,业主可能无法进入屋内,因此银行不太可能接受村屋按揭申请。银行要负责收回楼宇,但无法进入屋内,因此在风险管理方面,银行不会接受没有路权的村屋。
  • 楼龄过久:楼龄过久的村屋虽然在市场上有自由买卖的情况,但由于楼龄较久,银行可能不会借出长达30年的村屋按揭。

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村屋按揭边间好?

买家可以选择不同的财务机构来申请村屋按揭,各财务机构提供的利率、条件和贷款额度有所不同,买家需要根据自己的需求选择合适的机构。康业信贷快递物业一按贷款,接受任何物业种类,其中包括村屋按揭,助业主达成任何财务目标。

简而言之,村屋按揭作为一种置业抵押借贷工具,为有需要置业人士提供种便利的财务服务。购买村屋所涉及的知识与一般住宅物业有所不同,买家在申请村屋按揭时应详细了解相关条款和注意事项,以确保自己的权益和还款能力。

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