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未补地价居屋可以出租吗?|出租限制、申报要求及风险分析

未补地价居屋可以出租吗?|康业信贷快递

当手上有未补地价居屋,但单位未必再作自住,很多业主最关心的,往往不是租金有多少,而是究竟可不可以合法出租。近年有关未补价资助出售房屋出租安排的消息增多,不少人一见到相关新闻,便以为未补地价居屋已可自由放租。实际上,现时仍涉及申请资格、持有年期、证书要求、名额限制,以及按揭安排等问题。

如果未了解清楚便放租,风险不只在租务层面,亦可能牵涉法律责任及财务机构按揭问题。

未补地价居屋可以出租吗?

先说重点,未补地价居屋一般不能像私人住宅一样自由出租。

由于居屋属资助出售房屋,业主当年以折让价格购入,单位在未补地价前,出租、转让及按揭方面都受到限制。因此,如未经批准私下出租,便有可能违反相关规定。

不过,这不代表未补地价居屋完全不能出租。现时主要有两种处理方向,一是先补地价,再按私人市场方式出租;二是在符合条件下,参与相关出租安排。

即使单位属于业主名下,未补地价时的使用方式仍然受政策限制|康业信贷快递

为甚么未补地价居屋不能随便出租?

原因在于,居屋并不是以完整市场价格出售。业主购入时已享有折让,本身属资助置业安排,政策原意是协助合资格人士自住,而不是在未补地价情况下自由放租。

换句话说,即使单位属于业主名下,未补地价时的使用方式仍然受政策限制,不能与一般私人住宅完全相同。

私下出租未补地价居屋,有甚么风险?

如未经批准出租未补地价资助房屋,后果不容忽视,最高可被罚款港币五十万元及监禁一年。

除了法律风险,实际上还有几个常见问题。

1. 租约安排可能变得复杂
若单位本身不符合法定出租条件,即使已签租约及收取按金,一旦双方出现争议,处理上可能相当麻烦。
2. 财务机构有机会视为违反按揭条款
很多居屋按揭原本按自住用途批出,如业主未通知财务机构便将单位出租,严重时财务机构甚至可能要求提早还款。
3. 租客居住稳定性亦受影响
若违规出租被揭发,租客可能要在短时间内搬离,对双方都会带来损失。

现时如想合法出租未补地价居屋,主要有两个方向|康业信贷快递

现时合法出租未补地价居屋,有哪些方式?

现时如想合法出租未补地价居屋,主要有两个方向。

第一,是先补地价。完成补地价后,单位便可按公开市场方式出租,安排上通常较直接。

第二,是在符合资格下,参与未补价资助出售房屋出租安排。近年有关安排有所扩展,涵盖部分合资格申请者,但并不代表所有业主都可即时参与,仍要视乎单位条件及计划规则。

业主通常要符合哪些条件?

如打算透过相关计划出租单位,业主一般要先符合几项基本要求。

包括单位属合资格资助出售房屋、持有单位满十年或以上,以及按规定申请相关证书。部分安排亦以出租整个单位为主,而非只出租个别房间。如果计划本身设有名额限制,租客在正式签约前,亦可能需要先取得提名资格,因此业主不能只因自己有意出租,便立即进行租务安排。

租客资格有甚么限制?

租客方面亦不是任何人都可承租。

不同计划下,租客可能需要属于轮候公屋家庭、合资格绿表人士,或符合当期白表申请资格的人士。部分安排亦可能涉及轮候年期要求。因此,市场上所说的「可以租俾白表」或「可以租俾指定人士」,实际上都要视乎当时政策、证书要求及名额情况,不能一概而论。

未补地价居屋申请流程通常怎样进行?|康业信贷快递

申请流程通常怎样进行?

整体流程一般可分为几个步骤。

首先,业主需申请业主证书,以证明单位业权及持有年期。

之后,租客亦要按自身身份申请相应证书。当双方符合基本资格后,便可透过指定平台或其他合法渠道配对。如计划设有限额,租客通常还要先取得提名证书,之后才可正式签约。

签署租约后,业主一般亦须按规定在指定期限内提交相关通知文件。

出租准许费是甚么?

如业主将未补地价单位出租予部分合资格白表人士,通常需要缴交出租准许费。

这项费用不是由业主自行决定,而是按相关标准计算。所以在评估回报时,不能只看每月租金收入,亦要一并计入准许费支出。至于出租予部分合资格绿表人士的情况,则一般毋须缴交这项费用。

租约跟一般私人住宅租约有何不同?

透过相关计划出租未补地价居屋,租约内容通常会较受规范,未必与一般私人住宅租约完全相同。

例如租期、终止租约安排、续约处理,以及租客因入住其他公共房屋而提早迁出的情况,都可能有特定规定。因此,业主不应以私人市场惯常做法直接套用。

未补地价居屋本身涉及一笔成本|康业信贷快递

先补地价再出租,会否更简单?

从实务角度看,很多情况下会较简单。

一旦完成补地价,单位便可按公开市场方式出租,租客来源较广,程序亦相对直接,毋须再受未补地价出租计划的资格及名额限制。不过,补地价本身涉及一笔成本,是否值得,仍要视乎业主打算持有多久、出租多久,以及日后会否出售物业。

为甚么出租前要一并考虑按揭安排?

这一点很多人容易忽略。

如果单位仍有按揭,即使业主最终可以合法出租,实务上亦建议先向财务机构查询,了解是否需要申报出租用途,以及会否影响现有按揭条款。尤其如业主正考虑补地价后再出租,或进一步办理转按加按及其他物业贷款安排,提早了解按揭选择会较稳妥。

出租前应先计清哪些成本?

在决定是否出租前,业主最好先计清整体成本,而不只是看表面租金。例如每月预计租金、是否需要缴交出租准许费、按揭供款、管理费、差饷及其他持有成本,都是基本要计入的部分。如果还涉及补地价,便更应一并评估补价成本与日后出租回报是否相符。

如打算租住居屋,最好先查清楚单位是否未补地价居屋|康业信贷快递

租客如何分辨单位能否合法出租?

对租客而言,同样不能只看租金是否吸引。如打算租住居屋,最好先查清楚单位是否已补地价,或业主是否持有有效证书及相关批准文件。若业主对单位状况交代不清,租客便应提高警觉。这样做不只是保障自身权益,亦可避免日后因单位出租资格有问题而被迫搬迁。

哪类业主较适合先补地价?

如果业主希望日后可按私人市场方式自由出租,或想提升出售及融资弹性,先补地价通常会是较值得考虑的方向。

特别是对想扩大租客来源、减少政策限制,或之后可能再作转按、加按及套现安排的人士而言,先了解补地价及按揭部署会较实际。

哪类业主较适合研究现有出租计划?

相反,如业主暂未打算支付补地价,又刚好符合持有年期及其他基本条件,则现有出租计划亦可能值得研究。尤其是对短期内不打算出售单位、愿意配合申请程序,以及以合法出租为首要考虑的业主而言,这类安排有一定参考价值。

未补地价居屋可以出租吗?答案并不是单纯的可以或不可以|康业信贷快递

未补地价居屋可以出租吗?答案并不是单纯的可以或不可以,而是要看业主是否按制度处理。

简而言之,如果私下出租,法律、租务及按揭风险都不可低估。若想合法安排,现时主要方向一般是参与合资格出租计划,或先补地价后再按私人市场方式出租。对业主来说,最重要的不只是知道规则,而是按自己单位状况、持有年期及资金需要,选择较适合自己的做法。

如果你正考虑居屋补地价后的按揭安排,或想了解居屋出租前后的贷款部署,康业居屋按揭贷款可作为初步了解方向,方便按自身需要规划更合适的资金安排。

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