信貸財務資訊快遞 / 未補地價居屋可以出租嗎?|出租限制、申報要求及風險分析

未補地價居屋可以出租嗎?|出租限制、申報要求及風險分析

未補地價居屋可以出租嗎?|康業信貸快遞

當手上有未補地價居屋,但單位未必再作自住,很多業主最關心的,往往不是租金有多少,而是究竟可不可以合法出租。近年有關未補價資助出售房屋出租安排的消息增多,不少人一見到相關新聞,便以為未補地價居屋已可自由放租。實際上,現時仍涉及申請資格、持有年期、證書要求、名額限制,以及按揭安排等問題。

如果未了解清楚便放租,風險不只在租務層面,亦可能牽涉法律責任及財務機構按揭問題。

未補地價居屋可以出租嗎?

先說重點,未補地價居屋一般不能像私人住宅一樣自由出租。

由於居屋屬資助出售房屋,業主當年以折讓價格購入,單位在未補地價前,出租、轉讓及按揭方面都受到限制。因此,如未經批准私下出租,便有可能違反相關規定。

不過,這不代表未補地價居屋完全不能出租。現時主要有兩種處理方向,一是先補地價,再按私人市場方式出租;二是在符合條件下,參與相關出租安排。

即使單位屬於業主名下,未補地價時的使用方式仍然受政策限制|康業信貸快遞

為甚麼未補地價居屋不能隨便出租?

原因在於,居屋並不是以完整市場價格出售。業主購入時已享有折讓,本身屬資助置業安排,政策原意是協助合資格人士自住,而不是在未補地價情況下自由放租。

換句話說,即使單位屬於業主名下,未補地價時的使用方式仍然受政策限制,不能與一般私人住宅完全相同。

私下出租未補地價居屋,有甚麼風險?

如未經批准出租未補地價資助房屋,後果不容忽視,最高可被罰款港幣五十萬元及監禁一年。

除了法律風險,實際上還有幾個常見問題。

1. 租約安排可能變得複雜
若單位本身不符合法定出租條件,即使已簽租約及收取按金,一旦雙方出現爭議,處理上可能相當麻煩。
2. 財務機構有機會視為違反按揭條款
很多居屋按揭原本按自住用途批出,如業主未通知財務機構便將單位出租,嚴重時財務機構甚至可能要求提早還款。
3. 租客居住穩定性亦受影響
若違規出租被揭發,租客可能要在短時間內搬離,對雙方都會帶來損失。

現時如想合法出租未補地價居屋,主要有兩個方向|康業信貸快遞

現時合法出租未補地價居屋,有哪些方式?

現時如想合法出租未補地價居屋,主要有兩個方向。

第一,是先補地價。完成補地價後,單位便可按公開市場方式出租,安排上通常較直接。

第二,是在符合資格下,參與未補價資助出售房屋出租安排。近年有關安排有所擴展,涵蓋部分合資格申請者,但並不代表所有業主都可即時參與,仍要視乎單位條件及計劃規則。

業主通常要符合哪些條件?

如打算透過相關計劃出租單位,業主一般要先符合幾項基本要求。

包括單位屬合資格資助出售房屋、持有單位滿十年或以上,以及按規定申請相關證書。部分安排亦以出租整個單位為主,而非只出租個別房間。如果計劃本身設有名額限制,租客在正式簽約前,亦可能需要先取得提名資格,因此業主不能只因自己有意出租,便立即進行租務安排。

租客資格有甚麼限制?

租客方面亦不是任何人都可承租。

不同計劃下,租客可能需要屬於輪候公屋家庭、合資格綠表人士,或符合當期白表申請資格的人士。部分安排亦可能涉及輪候年期要求。因此,市場上所說的「可以租俾白表」或「可以租俾指定人士」,實際上都要視乎當時政策、證書要求及名額情況,不能一概而論。

未補地價居屋申請流程通常怎樣進行?|康業信貸快遞

申請流程通常怎樣進行?

整體流程一般可分為幾個步驟。

首先,業主需申請業主證書,以證明單位業權及持有年期。

之後,租客亦要按自身身份申請相應證書。當雙方符合基本資格後,便可透過指定平台或其他合法渠道配對。如計劃設有限額,租客通常還要先取得提名證書,之後才可正式簽約。

簽署租約後,業主一般亦須按規定在指定期限內提交相關通知文件。

出租准許費是甚麼?

如業主將未補地價單位出租予部分合資格白表人士,通常需要繳交出租准許費。

這項費用不是由業主自行決定,而是按相關標準計算。所以在評估回報時,不能只看每月租金收入,亦要一併計入准許費支出。至於出租予部分合資格綠表人士的情況,則一般毋須繳交這項費用。

租約跟一般私人住宅租約有何不同?

透過相關計劃出租未補地價居屋,租約內容通常會較受規範,未必與一般私人住宅租約完全相同。

例如租期、終止租約安排、續約處理,以及租客因入住其他公共房屋而提早遷出的情況,都可能有特定規定。因此,業主不應以私人市場慣常做法直接套用。

未補地價居屋本身涉及一筆成本|康業信貸快遞

先補地價再出租,會否更簡單?

從實務角度看,很多情況下會較簡單。

一旦完成補地價,單位便可按公開市場方式出租,租客來源較廣,程序亦相對直接,毋須再受未補地價出租計劃的資格及名額限制。不過,補地價本身涉及一筆成本,是否值得,仍要視乎業主打算持有多久、出租多久,以及日後會否出售物業。

為甚麼出租前要一併考慮按揭安排?

這一點很多人容易忽略。

如果單位仍有按揭,即使業主最終可以合法出租,實務上亦建議先向財務機構查詢,了解是否需要申報出租用途,以及會否影響現有按揭條款。尤其如業主正考慮補地價後再出租,或進一步辦理轉按加按及其他物業貸款安排,提早了解按揭選擇會較穩妥。

出租前應先計清哪些成本?

在決定是否出租前,業主最好先計清整體成本,而不只是看表面租金。例如每月預計租金、是否需要繳交出租准許費、按揭供款、管理費、差餉及其他持有成本,都是基本要計入的部分。如果還涉及補地價,便更應一併評估補價成本與日後出租回報是否相符。

如打算租住居屋,最好先查清楚單位是否未補地價居屋|康業信貸快遞

租客如何分辨單位能否合法出租?

對租客而言,同樣不能只看租金是否吸引。如打算租住居屋,最好先查清楚單位是否已補地價,或業主是否持有有效證書及相關批准文件。若業主對單位狀況交代不清,租客便應提高警覺。這樣做不只是保障自身權益,亦可避免日後因單位出租資格有問題而被迫搬遷。

哪類業主較適合先補地價?

如果業主希望日後可按私人市場方式自由出租,或想提升出售及融資彈性,先補地價通常會是較值得考慮的方向。

特別是對想擴大租客來源、減少政策限制,或之後可能再作轉按、加按及套現安排的人士而言,先了解補地價及按揭部署會較實際。

哪類業主較適合研究現有出租計劃?

相反,如業主暫未打算支付補地價,又剛好符合持有年期及其他基本條件,則現有出租計劃亦可能值得研究。尤其是對短期內不打算出售單位、願意配合申請程序,以及以合法出租為首要考慮的業主而言,這類安排有一定參考價值。

未補地價居屋可以出租嗎?答案並不是單純的可以或不可以|康業信貸快遞

未補地價居屋可以出租嗎?答案並不是單純的可以或不可以,而是要看業主是否按制度處理。

簡而言之,如果私下出租,法律、租務及按揭風險都不可低估。若想合法安排,現時主要方向一般是參與合資格出租計劃,或先補地價後再按私人市場方式出租。對業主來說,最重要的不只是知道規則,而是按自己單位狀況、持有年期及資金需要,選擇較適合自己的做法。

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