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唐樓按揭全解|樓齡高物業申請按揭有咩難點?

申請樓齡高唐樓按揭有咩難點?|康業信貸快遞

看中唐樓,價錢可能比附近新樓吸引,實用面積亦較大,但真正影響成交的,往往不是樓價本身,而是財務機構最終願意估多少、可以借多久,以及單位有沒有僭建、改動或其他問題。

高樓齡物業申請按揭時,財務機構除了審核借款人的收入及信貸狀況,亦會仔細評估物業本身是否適合作為抵押品。銀行或財務機構估價不足、還款期縮短、單位狀況複雜,都是高樓齡物業常見的批核難點。因此,買唐樓前最好先了解樓齡、估價及實際可借年期,而不是簽約後才開始計按揭。即使銀行或財務機構批到按揭,部分買家仍需要準備額外資金應付估價差額、裝修或維修開支。

唐樓按揭為甚麼較一般私樓複雜?

大型屋苑成交較多,財務機構較容易找到相近單位作估值參考。唐樓成交相對分散,而且即使同一幢大廈,不同單位的間隔、裝修、保養及改動情況亦可能相差很遠。

財務機構通常會考慮樓齡、近期成交、大廈狀況、單位用途、僭建或改動,以及借款人的收入和貸款年期。部分個案甚至需要估價行實地視察。

所以要記住:成交價不等於財務機構估價。

樓齡高不代表一定做不到唐樓按揭,但最常見的影響是還款期縮短|康業信貸快遞

樓齡會怎樣影響按揭年期?

樓齡高不代表一定做不到按揭,但最常見的影響是還款期縮短。不同銀行或財務機構會有自己的樓齡及貸款年期準則。假設銀行或財務機構以 75 年作參考,一個已有 55 年樓齡的單位,最長貸款期可能只有約 20 年。

按揭年期一短,每月供款就會增加。如果借款人年齡亦較高,最長貸款年期亦可能進一步受影響。所以買唐樓時,不應只問「批唔批」,亦要問清楚最長可以借幾多年,以及實際每月供款是多少。

如借款人同時需要額外周轉資金應付首期差額或裝修開支,亦可考慮其他物業融資方案配合。

唐樓按揭成數及估價要點

政策上的最高按揭成數,不代表每個唐樓都一定可以做到同一水平。銀行或財務機構仍會按物業估值、樓況、樓齡及申請人財務狀況作最終批核。唐樓較容易出現估價不足,其中一個原因是近期同類成交較少。

例如一個單位成交價為 $500 萬元,原本預計七成按揭,即借 $350 萬元。但如果銀行或財務機構只估 $450 萬元,七成按揭便只有 $315 萬元,首期便由原本 $150 萬元增加至 $185 萬元。

因此,估價不足最直接的影響,就是你要準備更多現金。部分買家會透過物業貸款補足資金缺口,以確保成交順利進行。

唐樓按揭利率會否比一般私樓高?

不一定。若唐樓獲銀行或財務機構按一般住宅按揭方式批核,利率未必單純因為樓齡高就一定較貴。

真正可能令融資成本出現差異的,是物業條件令銀行或財務機構不願意按一般住宅按揭方式處理。例如估價不足、樓齡太高、貸款年期太短,或者物業存在較複雜的業權及結構問題。 這時買家可能需要增加首期、縮短還款期,甚至考慮其他融資安排。

所以比較唐樓按揭時,不應只看利率,亦要一併比較實際貸款額、還款期、每月供款及相關費用。

僭建、改動及釘契會否影響唐樓按揭? |康業信貸快遞

僭建、改動及釘契會否影響按揭?

會,但要視乎問題的嚴重程度。

一般輕微改動未必直接令銀行或財務機構拒批,但如果涉及結構牆、天台大型僭建、用途改動,或者土地註冊紀錄已有相關命令,銀行或財務機構可能降低估值、要求先處理問題,甚至拒絕接受物業作抵押。

部分唐樓亦可能需要估價行上門查看實際間隔及樓況。

所以買唐樓時,不要只聽「其他單位都係咁改」。真正重要的是你準備買的單位本身是否符合銀行或財務機構及法律要求。

唐樓按揭申請要準備甚麼文件?

申請流程與一般住宅按揭大致相若,但高樓齡物業有時需要補充更多物業資料。

一般會涉及身份證明、收入證明、銀行月結單、臨時買賣合約,以及銀行或財務機構要求的其他財務文件。如果屬自僱人士,銀行或財務機構亦可能要求公司財務資料、報稅文件或業務流水。至於物業方面,如銀行或財務機構對單位間隔、用途或樓況有疑問,可能需要進一步安排估價或提供相關資料。

因此,文件越早準備完整,越容易在正式成交時間表內處理按揭。

唐樓按揭最常見的問題是買家先簽約,才發現估價不足或貸款期太短|康業信貸快遞

簽臨約之前,最好先做甚麼?

唐樓最常見的問題,是買家先簽約,之後才發現銀行或財務機構估價不足或貸款期太短。

比較穩妥的做法,是簽約前先取得物業基本資料,再同步了解估價、樓齡、可借年期及單位狀況。

至少應該先確認:

  • 初步銀行/財務機構估值
  • 物業實際樓齡
  • 最長貸款年期
  • 單位有沒有重大改動或僭建
  • 有沒有相關命令或業權問題
  • 自己能否承受估價不足的額外首期

如果物業業權清晰、大廈保養正常、沒有重大僭建,而且附近有足夠成交支持估價,按揭處理通常會較直接。

甚麼類型唐樓最值得提早做按揭評估?

如果單位樓齡已經很高、成交紀錄少,或者售價明顯高於附近近期成交,就值得在簽約前先做初步評估。

另外,如果單位有大幅改裝、分間、天台或平台空間,亦應該特別小心。這些特色可能令單位看起來更吸引,但銀行或財務機構估價時未必會完全計入,甚至可能因改動問題而採取較保守的估值。同樣地,如果你本身只有剛好足夠的首期,沒有太多額外流動資金,亦更加需要提前確認估值。因為銀行或財務機構一旦估少數十萬元,實際首期便可能立即增加。

部分買家會考慮以物業作抵押申請額外貸款唐樓按揭作周轉之用|康業信貸快遞

銀行或財務機構按揭未能配合,可以怎樣處理?

如果只是估價有少量差距,可以再向其他財務機構查詢,因為不同財務機構及估價的結果未必完全一致。但如果問題來自樓齡太高、重大僭建、物業用途或其他物業本身的限制,單純轉銀行未必可以解決。

當銀行或財務機構按揭已經批出、但估價不足令首期增加,或者成交後需要額外資金處理裝修、維修等開支時,部分買家會考慮以物業作抵押申請額外貸款作周轉之用,補足實際所需的資金缺口。

對已持有唐樓、戰前樓宇或其他高樓齡物業的業主,如果希望轉按、套現或重新安排資金,亦可以比較其他以物業價值作主要評估基礎的融資方案。康業提供舊樓按揭貸款方案,可因應不同高樓齡住宅及實際資金需要作個別評估。實際貸款額、利率及條款仍需按申請情況而定。

買唐樓最重要是計清楚實際資金

買唐樓不能只看呎價平不平。估價不足會增加首期,貸款期縮短會增加每月供款。如果單位需要裝修、還原或處理大廈維修,成交後亦可能有額外支出。所以除了首期及印花稅,最好亦預留資金應付估價差額、律師費、裝修及突發維修。一個表面上比附近私樓便宜的唐樓,如果按揭期短、估價不足又需要大量維修,實際資金壓力未必比較低。

簡而言之,唐樓按揭的真正難點,在於樓齡、估價、貸款年期及物業本身狀況往往會同時影響批核。如果正在考慮購入唐樓,最好在簽臨約前先做初步估價、確認樓齡及最長按揭年期,再用較保守的貸款額計算首期及每月供款。對於樓齡較高、曾經改動、成交紀錄較少,或者本身資金預算較緊的單位,更值得提早確認按揭安排。先知道這個物業實際可以怎樣借,再決定是否值得買,通常比成交後才處理融資問題安全得多。

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