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唐楼按揭全解|楼龄高物业申请按揭有咩难点?

申请楼龄高唐楼按揭有咩难点?|康业信贷快递

看中唐楼,价钱可能比附近新楼吸引,实用面积亦较大,但真正影响成交的,往往不是楼价本身,而是财务机构最终愿意估多少、可以借多久,以及单位有没有僭建、改动或其他问题。

高楼龄物业申请按揭时,财务机构除了审核借款人的收入及信贷状况,亦会仔细评估物业本身是否适合作为抵押品。银行或财务机构估价不足、还款期缩短、单位状况复杂,都是高楼龄物业常见的批核难点。因此,买唐楼前最好先了解楼龄、估价及实际可借年期,而不是签约后才开始计按揭。即使银行或财务机构批到按揭,部分买家仍需要准备额外资金应付估价差额、装修或维修开支。

唐楼按揭为甚么较一般私楼复杂?

大型屋苑成交较多,财务机构较容易找到相近单位作估值参考。唐楼成交相对分散,而且即使同一幢大厦,不同单位的间隔、装修、保养及改动情况亦可能相差很远。

财务机构通常会考虑楼龄、近期成交、大厦状况、单位用途、僭建或改动,以及借款人的收入和贷款年期。部分个案甚至需要估价行实地视察。

所以要记住:成交价不等于财务机构估价。

楼龄高不代表一定做不到唐楼按揭,但最常见的影响是还款期缩短|康业信贷快递

楼龄会怎样影响按揭年期?

楼龄高不代表一定做不到按揭,但最常见的影响是还款期缩短。不同银行或财务机构会有自己的楼龄及贷款年期准则。假设银行或财务机构以 75 年作参考,一个已有 55 年楼龄的单位,最长贷款期可能只有约 20 年。

按揭年期一短,每月供款就会增加。如果借款人年龄亦较高,最长贷款年期亦可能进一步受影响。所以买唐楼时,不应只问「批唔批」,亦要问清楚最长可以借几多年,以及实际每月供款是多少。

如借款人同时需要额外周转资金应付首期差额或装修开支,亦可考虑其他物业融资方案配合。

唐楼按揭成数及估价要点

政策上的最高按揭成数,不代表每个唐楼都一定可以做到同一水平。银行或财务机构仍会按物业估值、楼况、楼龄及申请人财务状况作最终批核。唐楼较容易出现估价不足,其中一个原因是近期同类成交较少。

例如一个单位成交价为 $500 万元,原本预计七成按揭,即借 $350 万元。但如果银行或财务机构只估 $450 万元,七成按揭便只有 $315 万元,首期便由原本 $150 万元增加至 $185 万元。

因此,估价不足最直接的影响,就是你要准备更多现金。部分买家会透过物业贷款补足资金缺口,以确保成交顺利进行。

唐楼按揭利率会否比一般私楼高?

不一定。若唐楼获银行或财务机构按一般住宅按揭方式批核,利率未必单纯因为楼龄高就一定较贵。

真正可能令融资成本出现差异的,是物业条件令银行或财务机构不愿意按一般住宅按揭方式处理。例如估价不足、楼龄太高、贷款年期太短,或者物业存在较复杂的业权及结构问题。 这时买家可能需要增加首期、缩短还款期,甚至考虑其他融资安排。

所以比较唐楼按揭时,不应只看利率,亦要一并比较实际贷款额、还款期、每月供款及相关费用。

僭建、改动及钉契会否影响唐楼按揭? |康业信贷快递

僭建、改动及钉契会否影响按揭?

会,但要视乎问题的严重程度。

一般轻微改动未必直接令银行或财务机构拒批,但如果涉及结构墙、天台大型僭建、用途改动,或者土地注册纪录已有相关命令,银行或财务机构可能降低估值、要求先处理问题,甚至拒绝接受物业作抵押。

部分唐楼亦可能需要估价行上门查看实际间隔及楼况。

所以买唐楼时,不要只听「其他单位都系咁改」。真正重要的是你准备买的单位本身是否符合银行或财务机构及法律要求。

唐楼按揭申请要准备甚么文件?

申请流程与一般住宅按揭大致相若,但高楼龄物业有时需要补充更多物业资料。

一般会涉及身份证明、收入证明、银行月结单、临时买卖合约,以及银行或财务机构要求的其他财务文件。如果属自雇人士,银行或财务机构亦可能要求公司财务资料、报税文件或业务流水。至于物业方面,如银行或财务机构对单位间隔、用途或楼况有疑问,可能需要进一步安排估价或提供相关资料。

因此,文件越早准备完整,越容易在正式成交时间表内处理按揭。

唐楼按揭最常见的问题是买家先签约,才发现估价不足或贷款期太短|康业信贷快递

签临约之前,最好先做甚么?

唐楼最常见的问题,是买家先签约,之后才发现银行或财务机构估价不足或贷款期太短。

比较稳妥的做法,是签约前先取得物业基本资料,再同步了解估价、楼龄、可借年期及单位状况。

至少应该先确认:

  • 初步银行/财务机构估值
  • 物业实际楼龄
  • 最长贷款年期
  • 单位有没有重大改动或僭建
  • 有没有相关命令或业权问题
  • 自己能否承受估价不足的额外首期

如果物业业权清晰、大厦保养正常、没有重大僭建,而且附近有足够成交支持估价,按揭处理通常会较直接。

甚么类型唐楼最值得提早做按揭评估?

如果单位楼龄已经很高、成交纪录少,或者售价明显高于附近近期成交,就值得在签约前先做初步评估。

另外,如果单位有大幅改装、分间、天台或平台空间,亦应该特别小心。这些特色可能令单位看起来更吸引,但银行或财务机构估价时未必会完全计入,甚至可能因改动问题而采取较保守的估值。同样地,如果你本身只有刚好足够的首期,没有太多额外流动资金,亦更加需要提前确认估值。因为银行或财务机构一旦估少数十万元,实际首期便可能立即增加。

部分买家会考虑以物业作抵押申请额外贷款唐楼按揭作周转之用|康业信贷快递

银行或财务机构按揭未能配合,可以怎样处理?

如果只是估价有少量差距,可以再向其他财务机构查询,因为不同财务机构及估价的结果未必完全一致。但如果问题来自楼龄太高、重大僭建、物业用途或其他物业本身的限制,单纯转银行未必可以解决。

当银行或财务机构按揭已经批出、但估价不足令首期增加,或者成交后需要额外资金处理装修、维修等开支时,部分买家会考虑以物业作抵押申请额外贷款作周转之用,补足实际所需的资金缺口。

对已持有唐楼、战前楼宇或其他高楼龄物业的业主,如果希望转按、套现或重新安排资金,亦可以比较其他以物业价值作主要评估基础的融资方案。康业提供旧楼按揭贷款方案,可因应不同高楼龄住宅及实际资金需要作个别评估。实际贷款额、利率及条款仍需按申请情况而定。

买唐楼最重要是计清楚实际资金

买唐楼不能只看呎价平不平。估价不足会增加首期,贷款期缩短会增加每月供款。如果单位需要装修、还原或处理大厦维修,成交后亦可能有额外支出。所以除了首期及印花税,最好亦预留资金应付估价差额、律师费、装修及突发维修。一个表面上比附近私楼便宜的唐楼,如果按揭期短、估价不足又需要大量维修,实际资金压力未必比较低。

简而言之,唐楼按揭的真正难点,在于楼龄、估价、贷款年期及物业本身状况往往会同时影响批核。如果正在考虑购入唐楼,最好在签临约前先做初步估价、确认楼龄及最长按揭年期,再用较保守的贷款额计算首期及每月供款。对于楼龄较高、曾经改动、成交纪录较少,或者本身资金预算较紧的单位,更值得提早确认按揭安排。先知道这个物业实际可以怎样借,再决定是否值得买,通常比成交后才处理融资问题安全得多。

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