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【居屋转让限制全解】转名、出售、出租规定及注意事项一文看清

【居屋转让限制全解】转名、出售、出租规定及注意事项|康业信贷快递

去到真正要处理居屋转名、出售或出租时,很多业主先发现,最难的不是知道有限制,而是分不清自己单位属哪一类、现阶段可做甚么、哪些程序要先行。表面只是业权安排,实际却会影响能否放盘、能否收租、是否需要补地价,甚至会否误堕非法转让风险。

不少人平日对居屋规则有基本印象,但到真正要补地价、转名、居二出售、公开市场出售,甚至一并处理按揭或资金安排时,才发现资讯十分零散。以下会用较直接方式,把居屋转让限制的重点整合清楚。

甚么是居屋转让限制

居屋属资助出售房屋,因为当初以折让价出售,所以单位的买卖、出租、按揭及转让,均受房委会及《房屋条例》规管。这代表业主未必可以像一般私楼一样,自由出售、出租或转名。

真正关键不只是「卖唔卖得」,而是「卖俾边个」、「几时先可以补地价」、「可否出租」以及「家人之间能否转名」。若未按规定处理,相关安排不只可能无效,亦可能涉及法律责任。

房委会是以「首次转让契据」签署日期作为计算居屋转让限制基准 |康业信贷快递

转让限制由哪一天开始计?

房委会是以「首次转让契据」签署日期作为计算基准,即房委会首次将单位售予第一手业主的日期。

因此,就算单位曾经转手,或现任业主是后来买入,限制期也不是重新开始计。要准确判断自己现时属哪个限制阶段,应先查看单位最初那份转让契据日期。

不同年份居屋,限制有甚么分别?

居屋转让限制最容易出错的地方,就是把不同年代的规则混在一起。事实上,首次推售年份不同,公开市场出售门槛、居二出售规则,以及原价限制都可以差很远。

1982年至2006年首次推售的居屋,五年限制期一般早已届满,通常可以补地价后于公开市场出售或出租,亦可不补地价于居屋第二市场出售。

2007年至2017年首次推售的居屋,一般可补地价后于公开市场出售、出租或转让,亦可由首次转让契据起计第三年开始,在居屋第二市场出售而无须补地价。

2018年首次推售的居屋,首两年内须申请售予房委会;第三至第五年可申请售予房委会,或在居二市场出售;五年后才可补地价后于公开市场出售。

2019年至2021年首次推售的居屋,公开市场出售门槛延长至十年。最初两年只可在居二市场以不高于原来买价出售,第三年至第十年才可自由议价,直至十年后才可补地价并于公开市场出售。

2022年及之后首次推售的居屋,限制再收紧至十五年。首五年只能在居二市场以不高于原来买价出售,第六年至第十五年可在居二市场自由议价,直至第十五年后才可补地价后公开市场出售。

未补地价居屋在某些特定情况下,可申请家人之间转名而毋须补地价|康业信贷快递

甚么是居屋第二市场?

居屋第二市场,即未补地价资助房屋的指定转售市场。这类单位可以在不补地价情况下出售,但买家一般须为合资格绿表或白表人士。对业主而言,居二市场最大作用是提供一条无须先补地价的出售路径。不过,可否出售、能否自由定价,仍然要视乎单位年份及当时限制期。

居屋转名,可否毋须补地价?

未补地价居屋在某些特定情况下,的确可以申请家人之间转名而毋须补地价,但这不是一般私楼那种随意送赠或甩名安排。房委会只会在特定家庭状况下酌情处理,而且通常要求属无偿转让。这类转让多数不是普通买卖,而是基于家庭需要,例如婚姻变动、继承、长者安排或健康原因。

哪些情况较常见可申请家人转名?

较常见可申请酌情处理的情况包括:

  • 配偶加入成为联名业主
  • 离婚或分居后调整业权
  • 业主婚后迁出
  • 业主移民或长期离港
  • 家庭成员曾支付楼价或按揭
  • 业主去世后处理继承
  • 业主年满65岁转让予子女
  • 业主患危疾
  • 业主破产

是否获批,最终仍要视乎个案背景及证明文件是否足够。

居屋转让家人转名流程怎样做? |康业信贷快递

家人转名流程怎样做?

若属合资格情况,一般要先向房委会递交申请,再等候审批。获批后,才进入律师文件及正式转让程序。

常见流程通常包括:

  • 递交转让业权申请
  • 提交证明文件
  • 缴付申请手续费
  • 等候房委会审批
  • 获批后由律师处理转让契据
  • 完成后更新房委会纪录

即使可免补地价,也不代表完全没有成本,因为律师费、印花税及按揭安排仍可能涉及支出。

居屋转让印花税要不要交?

要。即使是家人之间送赠,也不等于完全免印花税。一般情况下,送赠转让的印花税会按物业转让当日的市场价值计算,而不是按零代价计。

因此,即使成功申请毋须补地价转名,仍然应把印花税及相关法律费用一并纳入预算。

补地价,即把政府当年提供的折扣资助,以现值方式补回 |康业信贷快递

甚么是补地价?

补地价,即把政府当年提供的折扣资助,以现值方式补回。完成补地价后,单位的转让限制才算解除,之后便可像一般私楼一样于公开市场出售、出租或转让。

补地价对不少业主而言,不只是规则问题,更是资金规划问题。

补地价金额怎样计?

补地价的核心概念,是按现时十足市值乘以当年买入折扣率计算。换句话说,当年折扣越大,现时市值越高,补地价金额就会越高。因此,研究卖楼时不能只看单位升值多少,也要同时把补地价成本计算在内。

补地价程序有甚么要留意?

一般来说,业主要先申请评估补价,之后房屋署会安排估价,并发出补价通知书。业主如接受结果,便在期限内完成补价,之后取得解除转让限制证明书。若同时涉及卖楼、清还旧按揭或其他资金安排,最好提早预留时间。

未补地价居屋可否出租?

未补地价居屋一般不可以像私楼一样自由公开出租。房委会已清楚说明,业主通常须在限制期后并完成补地价,才可在公开市场出租单位。

因此,若未补地价而自行把单位推出市场放租,存在违规风险。

非法居屋转让或违规出租有甚么后果? |康业信贷快递

非法转让或违规出租有甚么后果?

若违反《房屋条例》或单位相关契据条款,相关交易可能属无效,亦可能涉及刑事责任。

常见风险包括:

  • 买卖或转让协议可能无效
  • 非法出租或转让可能被追究
  • 最高可被罚款50万元及监禁一年

任何涉及转让、出租、出售的安排,都应先确定是否合法可行。

处理居屋转让前,最应先看甚么?

真正实用的做法,不是先问市价,而是先确认自己有没有资格在现阶段做想做的事。对居屋而言,规则往往比价格更先决。

建议先核对以下几项:

  • 单位首次推售年份
  • 首次转让契据日期
  • 现时想做的是转名、居二出售、公开市场出售还是出租
  • 是否已达补地价年期
  • 现有按揭是否仍未清还
  • 预计印花税、律师费及行政成本

不少居屋转让个案,实际上不只是处理业权,还会连同补地价等一并规划|康业信贷快递

如果同时涉及按揭或资金安排,应怎样部署?

不少居屋转让个案,实际上不只是处理业权,还会连同补地价、清还旧按揭、转按、加按或资金周转一并规划。这时便不能只看房屋政策,也要一并看资金安排是否接得上。

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简而言之

居屋转让限制的核心,不是单纯知道有规则,而是知道自己那个单位现时受哪一套规则约束、是否可出售、是否可出租、是否要补地价,以及家人转名是否真正可行。只要一开始把年份、限制期、程序及成本看清,后面很多决定都会容易得多。

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