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按揭供款占入息比率点计?|压力测试与借贷能力一文睇清

按揭供款占入息比率点计?|康业信贷快递

申请按揭之前,很多人第一时间只看每月供款是多少,却忽略了另一个更实际的问题:这笔供款会占去每月收入几多?当现有债务、利率变化及收入稳定性一并计算,原本看似合理的安排,未必真的轻松。供款占入息比率、按揭压力测试及按揭借贷能力,三者经常一起出现,但意思并不完全相同。以下会用简单公式及例子,拆解怎样计算、哪些因素会影响结果,以及申请前如何整理自己的供款预算。

供款占入息比率是甚么?

供款占入息比率,英文通常称为 Debt Servicing Ratio(DSR),是用每月债务供款总额,与每月可计算收入作比较,借此了解收入有几大部分需要用于固定还款。

  • 最基本的计法是:供款占入息比率 = 每月按揭供款及其他债务供款总额 ÷ 每月可计算收入 × 100%。

要留意,供款占入息比率只是一个财务评估起点,并不等于最终批核结果。
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供款占入息比率点计?用一个例子睇清

假设每月可计算收入为 $50,000 ,现时每月按揭供款 $16,000,另有汽车分期 $3,000 及信用卡分期 $2,000。

  • 每月总供款就是 $16,000 + $3,000 + $2,000 = $21,000,供款占入息比率则是 $21,000 ÷ $50,000 × 100% = 42%。

如果只把 $16,000 按揭供款除以收入,得出的数字会是 32%,看上去轻松不少,但这样便漏算了其他固定财务承担。因此,计算时不能只问「每月供几多」,还要把所有需要定期支付的款项放在同一张表内,才较接近实际情况。

按揭压力测试是甚么?

按揭压力测试,是把利率上升、供款增加或收入出现变化等较保守情境放入计算,再观察申请人的供款占入息比率及每月现金流是否仍然有足够空间。

坊间有时会把压力测试理解为每宗申请都使用同一个固定加息幅度,但实际适用要求会因应申请时的监管政策、按揭类型、物业类别及财务机构的风险管理准则而不同。例如现时按揭供款为 $16,000 ,假设在较高利率情境下增加至 $19,000 ,而其他债务供款仍为 $5,000 ,总供款便会变成 $24,000 ,按 $50,000 收入计算,压力情境下的比率为 48%。

这个例子说明,正常供款时看似有余位,不代表利率或其他支出变动后仍然一样。即使个别安排没有固定的压测门槛,自行做一次保守估算仍然有用。

哪些因素会影响按揭借贷能力? |康业信贷快递

压力测试与正常供款有咩分别?

正常供款计算,通常以申请时的贷款额、利率及还款年期估算每月供款,主要回答「按照目前条件,每月大概要付几多」。压力测试则会加入较高利率或较不利的还款情境,重点不是预测未来利率,而是测试收入及现金流能否承受变化。

两个数字都值得看。只看正常供款,容易低估风险;只看压力情境,又可能忽略实际方案的费用及条款。所以,按揭借贷能力不应只用一个百分比判断,而要连同收入、债务、物业及还款安排一并理解。

哪些因素会影响按揭借贷能力?

每月收入当然是重要基础,但财务机构通常不会只看收入金额,还会留意收入是否持续、来源是否清晰,以及提交的证明是否足够。现有债务越多,每月需要分配的现金便越多,供款占入息比率亦可能上升。即使收入没有改变,可安排的贷款额仍可能因固定承担增加而收窄。

物业估值、按揭成数、利率、还款年期及物业本身状况,也会影响每月供款及整体借贷能力。贷款额不是单靠月入乘一个倍数便能得出。此外,还款纪录、申请人的年龄、联名申请人的财务状况,以及是否有需要由其他人士共同承担的债务,亦可能纳入整体评估。
现有债务如何拉高供款占入息比率?|康业信贷快递

现有债务如何拉高供款占入息比率?

不少人计算供款时只记得按揭一项,却漏了其他每月自动扣款。这些款项未必很大,但加起来之后,对比率的影响可以相当直接。常见项目包括信用卡分期、循环信贷每月最低还款、私人分期、汽车分期,以及其他需要定期偿还的贷款或财务承担。

如果身上有多项小额分期,单看每一项似乎不算吃力,但把它们全部加总后,可能已经占去收入一成、两成甚至更多。申请前最好先整理最近的月结单及还款纪录,列出每项债务的余额、每月供款、利率及预计完结日期,亦要避免在评估期间新增不必要的分期。

收入稳定性为甚么重要?

有固定月薪不代表所有收入都会用同一方式计算。固定底薪、佣金、花红、津贴、租金或其他收入,可能需要按性质及证明文件作不同处理。如果收入主要来自佣金或花红,单一月份的高收入未必能代表长期水平。较常见的做法,是参考一段时间的入息纪录,再按收入是否持续及稳定作评估。

自雇人士、自由工作者及收入有季节性的申请人,就更加需要提早整理资料,至少包括:

  1. 固定收入或主要收入来源的证明
  2. 佣金、花红及津贴的入帐纪录
  3. 自雇或公司营运相关的税务及财务资料
  4. 现有按揭、分期及其他固定债务的供款资料
  5. 不同利率情境下的每月供款估算
  6. 扣除供款后仍可应付日常生活及突发支出的现金缓冲

资料准备得越完整,越容易看清楚自己的实际收入水平,也较方便财务机构按整体情况作出评估。不要只提交最漂亮的一个月份,完整而连贯的纪录往往更有参考价值。

如由两名申请人共同处理按揭,两人的收入会影响整体供款占入息比率|康业信贷快递

联名申请及共同收入点计?

如果由两名申请人共同处理按揭安排,两人的收入有机会一并评估,但并不代表供款能力会简单地加倍。财务机构亦会同时查看双方的现有债务、收入稳定性、年龄、还款纪录及其他财务责任;其中一方的固定承担较高,便可能影响整体供款占入息比率。

因此,联名申请前应先把两人的收入及支出放在同一份清单内,分清固定收入、非固定收入及共同承担,才知道实际可承受的供款水平。

还款年期会怎样影响借贷能力?

在贷款额及利率相同的情况下,还款年期较长,通常可以把每月供款摊薄,令供款占入息比率看起来较低;但总利息及整体还款成本亦可能增加。

相反,年期较短,总利息或会较少,但每月供款较高,对现金流及压力测试的要求也会更严格。所以选择年期时,不应只追求最低每月供款,还要比较总还款额、利率、手续费、提早还款安排及收入在未来几年的稳定程度。

最重要是找一个即使遇上生活支出增加或收入短暂波动,仍然不会令每月财务安排过分绷紧的水平。

申请按揭前,点样自行做一次按揭压力测试?

第一步:先用较保守而不是最乐观的收入估算,尤其是佣金、花红或生意收入,不要把偶然出现的高峰月份当成固定月薪。

第二步:把现有按揭、分期、信用卡还款及其他固定责任全部列出,再加入管理费、差饷、地租、保险、交通、家庭支出等按月或定期开支。

第三步:以目前供款为基准,再用较高利率或较高供款额重算一次,看看供款占入息比率上升后,户口内还剩多少可动用现金。

第四步:预留合理的应急缓冲,不要把所有可用收入都安排作固定供款。数字上过到一关,生活上未必就真的过得舒服。

供款占入息比率越低就一定越好?|康业信贷快递

供款占入息比率越低就一定越好?

没有一个百分比可以适用于所有人,也没有一个数字可以单独代表「安全」。同一个比率,对收入稳定、家庭责任及现金储备不同的人,实际感受可以完全不一样。即使通过某一项压力测试,利率、收入、家庭开支及物业维修费用仍可能在日后变化。因此,计算结果应该用来协助预算,而不是当成必然可以取得某个贷款额的承诺。

简而言之,按揭借贷能力最终仍要按个别申请资料、物业情况、财务机构的产品条款及最终批核结果而定。本文内容只作一般资讯参考,实际供款额、利率、贷款额及相关费用,请以正式方案及文件为准。想进一步了解自己的供款负担及按揭安排?可使用康业提供的按揭计算机及负担能力计算机,再按个别情况向专业团队查询。

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