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按揭供款佔入息比率點計?|壓力測試與借貸能力一文睇清

按揭供款佔入息比率點計?|康業信貸快遞

申請按揭之前,很多人第一時間只看每月供款是多少,卻忽略了另一個更實際的問題:這筆供款會佔去每月收入幾多?當現有債務、利率變化及收入穩定性一併計算,原本看似合理的安排,未必真的輕鬆。供款佔入息比率、按揭壓力測試及按揭借貸能力,三者經常一起出現,但意思並不完全相同。以下會用簡單公式及例子,拆解怎樣計算、哪些因素會影響結果,以及申請前如何整理自己的供款預算。

供款佔入息比率是甚麼?

供款佔入息比率,英文通常稱為 Debt Servicing Ratio(DSR),是用每月債務供款總額,與每月可計算收入作比較,藉此了解收入有幾大部分需要用於固定還款。

  • 最基本的計法是:供款佔入息比率 = 每月按揭供款及其他債務供款總額 ÷ 每月可計算收入 × 100%。

要留意,供款佔入息比率只是一個財務評估起點,並不等於最終批核結果。
供款佔入息比率點計?|康業信貸快遞

供款佔入息比率點計?用一個例子睇清

假設每月可計算收入為 $50,000 ,現時每月按揭供款 $16,000,另有汽車分期 $3,000 及信用卡分期 $2,000。

  • 每月總供款就是 $16,000 + $3,000 + $2,000 = $21,000,供款佔入息比率則是 $21,000 ÷ $50,000 × 100% = 42%。

如果只把 $16,000 按揭供款除以收入,得出的數字會是 32%,看上去輕鬆不少,但這樣便漏算了其他固定財務承擔。因此,計算時不能只問「每月供幾多」,還要把所有需要定期支付的款項放在同一張表內,才較接近實際情況。

按揭壓力測試是甚麼?

按揭壓力測試,是把利率上升、供款增加或收入出現變化等較保守情境放入計算,再觀察申請人的供款佔入息比率及每月現金流是否仍然有足夠空間。

坊間有時會把壓力測試理解為每宗申請都使用同一個固定加息幅度,但實際適用要求會因應申請時的監管政策、按揭類型、物業類別及財務機構的風險管理準則而不同。例如現時按揭供款為 $16,000 ,假設在較高利率情境下增加至 $19,000 ,而其他債務供款仍為 $5,000 ,總供款便會變成 $24,000 ,按 $50,000 收入計算,壓力情境下的比率為 48%。

這個例子說明,正常供款時看似有餘位,不代表利率或其他支出變動後仍然一樣。即使個別安排沒有固定的壓測門檻,自行做一次保守估算仍然有用。

哪些因素會影響按揭借貸能力? |康業信貸快遞

壓力測試與正常供款有咩分別?

正常供款計算,通常以申請時的貸款額、利率及還款年期估算每月供款,主要回答「按照目前條件,每月大概要付幾多」。壓力測試則會加入較高利率或較不利的還款情境,重點不是預測未來利率,而是測試收入及現金流能否承受變化。

兩個數字都值得看。只看正常供款,容易低估風險;只看壓力情境,又可能忽略實際方案的費用及條款。所以,按揭借貸能力不應只用一個百分比判斷,而要連同收入、債務、物業及還款安排一併理解。

哪些因素會影響按揭借貸能力?

每月收入當然是重要基礎,但財務機構通常不會只看收入金額,還會留意收入是否持續、來源是否清晰,以及提交的證明是否足夠。現有債務越多,每月需要分配的現金便越多,供款佔入息比率亦可能上升。即使收入沒有改變,可安排的貸款額仍可能因固定承擔增加而收窄。

物業估值、按揭成數、利率、還款年期及物業本身狀況,也會影響每月供款及整體借貸能力。貸款額不是單靠月入乘一個倍數便能得出。此外,還款紀錄、申請人的年齡、聯名申請人的財務狀況,以及是否有需要由其他人士共同承擔的債務,亦可能納入整體評估。
現有債務如何拉高供款佔入息比率?|康業信貸快遞

現有債務如何拉高供款佔入息比率?

不少人計算供款時只記得按揭一項,卻漏了其他每月自動扣款。這些款項未必很大,但加起來之後,對比率的影響可以相當直接。常見項目包括信用卡分期、循環信貸每月最低還款、私人分期、汽車分期,以及其他需要定期償還的貸款或財務承擔。

如果身上有多項小額分期,單看每一項似乎不算吃力,但把它們全部加總後,可能已經佔去收入一成、兩成甚至更多。申請前最好先整理最近的月結單及還款紀錄,列出每項債務的餘額、每月供款、利率及預計完結日期,亦要避免在評估期間新增不必要的分期。

收入穩定性為甚麼重要?

有固定月薪不代表所有收入都會用同一方式計算。固定底薪、佣金、花紅、津貼、租金或其他收入,可能需要按性質及證明文件作不同處理。如果收入主要來自佣金或花紅,單一月份的高收入未必能代表長期水平。較常見的做法,是參考一段時間的入息紀錄,再按收入是否持續及穩定作評估。

自僱人士、自由工作者及收入有季節性的申請人,就更加需要提早整理資料,至少包括:

  1. 固定收入或主要收入來源的證明
  2. 佣金、花紅及津貼的入帳紀錄
  3. 自僱或公司營運相關的稅務及財務資料
  4. 現有按揭、分期及其他固定債務的供款資料
  5. 不同利率情境下的每月供款估算
  6. 扣除供款後仍可應付日常生活及突發支出的現金緩衝

資料準備得越完整,越容易看清楚自己的實際收入水平,也較方便財務機構按整體情況作出評估。不要只提交最漂亮的一個月份,完整而連貫的紀錄往往更有參考價值。

如由兩名申請人共同處理按揭,兩人的收入會影響整體供款佔入息比率|康業信貸快遞

聯名申請及共同收入點計?

如果由兩名申請人共同處理按揭安排,兩人的收入有機會一併評估,但並不代表供款能力會簡單地加倍。財務機構亦會同時查看雙方的現有債務、收入穩定性、年齡、還款紀錄及其他財務責任;其中一方的固定承擔較高,便可能影響整體供款佔入息比率。

因此,聯名申請前應先把兩人的收入及支出放在同一份清單內,分清固定收入、非固定收入及共同承擔,才知道實際可承受的供款水平。

還款年期會怎樣影響借貸能力?

在貸款額及利率相同的情況下,還款年期較長,通常可以把每月供款攤薄,令供款佔入息比率看起來較低;但總利息及整體還款成本亦可能增加。

相反,年期較短,總利息或會較少,但每月供款較高,對現金流及壓力測試的要求也會更嚴格。所以選擇年期時,不應只追求最低每月供款,還要比較總還款額、利率、手續費、提早還款安排及收入在未來幾年的穩定程度。

最重要是找一個即使遇上生活支出增加或收入短暫波動,仍然不會令每月財務安排過分繃緊的水平。

申請按揭前,點樣自行做一次按揭壓力測試?

第一步:先用較保守而不是最樂觀的收入估算,尤其是佣金、花紅或生意收入,不要把偶然出現的高峰月份當成固定月薪。

第二步:把現有按揭、分期、信用卡還款及其他固定責任全部列出,再加入管理費、差餉、地租、保險、交通、家庭支出等按月或定期開支。

第三步:以目前供款為基準,再用較高利率或較高供款額重算一次,看看供款佔入息比率上升後,戶口內還剩多少可動用現金。

第四步:預留合理的應急緩衝,不要把所有可用收入都安排作固定供款。數字上過到一關,生活上未必就真的過得舒服。

供款佔入息比率越低就一定越好?|康業信貸快遞

供款佔入息比率越低就一定越好?

沒有一個百分比可以適用於所有人,也沒有一個數字可以單獨代表「安全」。同一個比率,對收入穩定、家庭責任及現金儲備不同的人,實際感受可以完全不一樣。即使通過某一項壓力測試,利率、收入、家庭開支及物業維修費用仍可能在日後變化。因此,計算結果應該用來協助預算,而不是當成必然可以取得某個貸款額的承諾。

簡而言之,按揭借貸能力最終仍要按個別申請資料、物業情況、財務機構的產品條款及最終批核結果而定。本文內容只作一般資訊參考,實際供款額、利率、貸款額及相關費用,請以正式方案及文件為準。想進一步了解自己的供款負擔及按揭安排?可使用康業提供的按揭計算機及負擔能力計算機,再按個別情況向專業團隊查詢。

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