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【居屋轉讓限制全解】轉名、出售、出租規定及注意事項一文看清

【居屋轉讓限制全解】轉名、出售、出租規定及注意事項|康業信貸快遞

去到真正要處理居屋轉名、出售或出租時,很多業主先發現,最難的不是知道有限制,而是分不清自己單位屬哪一類、現階段可做甚麼、哪些程序要先行。表面只是業權安排,實際卻會影響能否放盤、能否收租、是否需要補地價,甚至會否誤墮非法轉讓風險。

不少人平日對居屋規則有基本印象,但到真正要補地價、轉名、居二出售、公開市場出售,甚至一併處理按揭或資金安排時,才發現資訊十分零散。以下會用較直接方式,把居屋轉讓限制的重點整合清楚。

甚麼是居屋轉讓限制?

居屋屬資助出售房屋,因為當初以折讓價出售,所以單位的買賣、出租、按揭及轉讓,均受房委會及《房屋條例》規管。這代表業主未必可以像一般私樓一樣,自由出售、出租或轉名。

真正關鍵不只是「賣唔賣得」,而是「賣俾邊個」、「幾時先可以補地價」、「可否出租」以及「家人之間能否轉名」。若未按規定處理,相關安排不只可能無效,亦可能涉及法律責任。

房委會是以「首次轉讓契據」簽署日期作為計算居屋轉讓限制基準 |康業信貸快遞

轉讓限制由哪一天開始計?

房委會是以「首次轉讓契據」簽署日期作為計算基準,即房委會首次將單位售予第一手業主的日期。

因此,就算單位曾經轉手,或現任業主是後來買入,限制期也不是重新開始計。要準確判斷自己現時屬哪個限制階段,應先查看單位最初那份轉讓契據日期。

不同年份居屋,限制有甚麼分別?

居屋轉讓限制最容易出錯的地方,就是把不同年代的規則混在一起。事實上,首次推售年份不同,公開市場出售門檻、居二出售規則,以及原價限制都可以差很遠。

1982年至2006年首次推售的居屋,五年限制期一般早已屆滿,通常可以補地價後於公開市場出售或出租,亦可不補地價於居屋第二市場出售。

2007年至2017年首次推售的居屋,一般可補地價後於公開市場出售、出租或轉讓,亦可由首次轉讓契據起計第三年開始,在居屋第二市場出售而無須補地價。

2018年首次推售的居屋,首兩年內須申請售予房委會;第三至第五年可申請售予房委會,或在居二市場出售;五年後才可補地價後於公開市場出售。

2019年至2021年首次推售的居屋,公開市場出售門檻延長至十年。最初兩年只可在居二市場以不高於原來買價出售,第三年至第十年才可自由議價,直至十年後才可補地價並於公開市場出售。

2022年及之後首次推售的居屋,限制再收緊至十五年。首五年只能在居二市場以不高於原來買價出售,第六年至第十五年可在居二市場自由議價,直至第十五年後才可補地價後公開市場出售。

(Photo caption:未補地價居屋在某些特定情況下,可申請家人之間轉名而毋須補地價|康業信貸快遞未補地價居屋在某些特定情況下,可申請家人之間轉名而毋須補地價|康業信貸快遞

甚麼是居屋第二市場?

居屋第二市場,即未補地價資助房屋的指定轉售市場。這類單位可以在不補地價情況下出售,但買家一般須為合資格綠表或白表人士。對業主而言,居二市場最大作用是提供一條無須先補地價的出售路徑。不過,可否出售、能否自由定價,仍然要視乎單位年份及當時限制期。

居屋轉名,可否毋須補地價?

未補地價居屋在某些特定情況下,的確可以申請家人之間轉名而毋須補地價,但這不是一般私樓那種隨意送贈或甩名安排。房委會只會在特定家庭狀況下酌情處理,而且通常要求屬無償轉讓。這類轉讓多數不是普通買賣,而是基於家庭需要,例如婚姻變動、繼承、長者安排或健康原因。

哪些情況較常見可申請家人轉名?

較常見可申請酌情處理的情況包括:

  • 配偶加入成為聯名業主
  • 離婚或分居後調整業權
  • 業主婚後遷出
  • 業主移民或長期離港
  • 家庭成員曾支付樓價或按揭
  • 業主去世後處理繼承
  • 業主年滿65歲轉讓予子女
  • 業主患危疾
  • 業主破產

是否獲批,最終仍要視乎個案背景及證明文件是否足夠。

居屋轉讓家人轉名流程怎樣做? |康業信貸快遞

家人轉名流程怎樣做?

若屬合資格情況,一般要先向房委會遞交申請,再等候審批。獲批後,才進入律師文件及正式轉讓程序。

常見流程通常包括:

  • 遞交轉讓業權申請
  • 提交證明文件
  • 繳付申請手續費
  • 等候房委會審批
  • 獲批後由律師處理轉讓契據
  • 完成後更新房委會紀錄

即使可免補地價,也不代表完全沒有成本,因為律師費、印花稅及按揭安排仍可能涉及支出。

居屋轉讓印花稅要不要交?

要。即使是家人之間送贈,也不等於完全免印花稅。一般情況下,送贈轉讓的印花稅會按物業轉讓當日的市場價值計算,而不是按零代價計。

因此,即使成功申請毋須補地價轉名,仍然應把印花稅及相關法律費用一併納入預算。

補地價,即把政府當年提供的折扣資助,以現值方式補回 |康業信貸快遞

甚麼是補地價?

補地價,即把政府當年提供的折扣資助,以現值方式補回。完成補地價後,單位的轉讓限制才算解除,之後便可像一般私樓一樣於公開市場出售、出租或轉讓。

補地價對不少業主而言,不只是規則問題,更是資金規劃問題。

補地價金額怎樣計?

補地價的核心概念,是按現時十足市值乘以當年買入折扣率計算。換句話說,當年折扣越大,現時市值越高,補地價金額就會越高。因此,研究賣樓時不能只看單位升值多少,也要同時把補地價成本計算在內。

補地價程序有甚麼要留意?

一般來說,業主要先申請評估補價,之後房屋署會安排估價,並發出補價通知書。業主如接受結果,便在期限內完成補價,之後取得解除轉讓限制證明書。若同時涉及賣樓、清還舊按揭或其他資金安排,最好提早預留時間。

未補地價居屋可否出租?

未補地價居屋一般不可以像私樓一樣自由公開出租。房委會已清楚說明,業主通常須在限制期後並完成補地價,才可在公開市場出租單位。

因此,若未補地價而自行把單位推出市場放租,存在違規風險。

非法居屋轉讓或違規出租有甚麼後果? |康業信貸快遞

非法轉讓或違規出租有甚麼後果?

若違反《房屋條例》或單位相關契據條款,相關交易可能屬無效,亦可能涉及刑事責任。

常見風險包括:

  • 買賣或轉讓協議可能無效
  • 非法出租或轉讓可能被追究
  • 最高可被罰款50萬元及監禁一年

任何涉及轉讓、出租、出售的安排,都應先確定是否合法可行。

處理居屋轉讓前,最應先看甚麼?

真正實用的做法,不是先問市價,而是先確認自己有沒有資格在現階段做想做的事。對居屋而言,規則往往比價格更先決。

建議先核對以下幾項:

  • 單位首次推售年份
  • 首次轉讓契據日期
  • 現時想做的是轉名、居二出售、公開市場出售還是出租
  • 是否已達補地價年期
  • 現有按揭是否仍未清還
  • 預計印花稅、律師費及行政成本

不少居屋轉讓個案,實際上不只是處理業權,還會連同補地價等一併規劃|康業信貸快遞

如果同時涉及按揭或資金安排,應怎樣部署?

不少居屋轉讓個案,實際上不只是處理業權,還會連同補地價、清還舊按揭、轉按、加按或資金周轉一併規劃。這時便不能只看房屋政策,也要一併看資金安排是否接得上。

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簡而言之

居屋轉讓限制的核心,不是單純知道有規則,而是知道自己那個單位現時受哪一套規則約束、是否可出售、是否可出租、是否要補地價,以及家人轉名是否真正可行。只要一開始把年份、限制期、程序及成本看清,後面很多決定都會容易得多。

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