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「實用村屋按揭指南」按揭被拒5大伏位要小心免招損失

「實用村屋按揭指南」按揭被拒5大伏位要小心免招損失|康業信貸快遞

村屋出名夠實用,間隔四正、實用率高。加上大部分位於郊區,遠離煩囂鬧市,空氣清新且可以飼養寵物,長期以來吸引了固定的客戶群。不過申請村屋按揭與一般住宅物業有所不同,一不留神可能令按揭被拒,損失慘重。

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村屋按揭概念

村屋按揭是一種抵押借貸,以購買或持有村屋物業為目的的貸款。借貸人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期,分期向承按人支付本金及利息。透過村屋按揭,買村屋不需要一次過付清樓價,儲到首期就能上車。

村屋按揭成數

經過按揭保險計劃新例再度放寬後,村屋的按揭成數上限大幅提升,其中屋苑式村屋成為銀行最受歡迎的選擇。對於首次置業買家而言,$1,200萬以下的村屋按揭成數上限比私樓按揭只降低一半;對於非首次置業買家而言,村屋和一般私樓一樣,都可以獲得最高8成至8成半的按揭成數。

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村屋按揭申請文件

除了常見的申請按揭文件,包括身份證明、收入證明、最近的銀行帳單等,村屋按揭更要留意準備「滿意紙」。滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance,CC),由地政總署發出,證明該村屋土地符合政府的批地條件。政府在批地賣地時,會附帶批地條件,如發展商已照協議履行所有責任,地政總署便會批出滿意紙,發展商才正式擁有該土地的法定產業權。準買家要注意要獲得滿意紙才可申請村屋按揭,若果沒有滿意紙,即使已落成村屋單位,銀行很大機會不會批出村屋按揭。

村屋按揭使唔使物業估價?

銀行或財務機構會派遣估價師對物業進行評估,確定其市值。根據評估結果,財務機構會確定村屋按揭額度。村屋的交易情況相對於市區樓盤來說比較疏落,因此估價較為波動,也容易被低估價值。估價涉及眾多因素,包括道路權益和附近地區的樓價等。其中,道路權益的影響最為重大。如果進出村屋的通道只有一條,且該通道由他人擁有,銀行在審批貸款時會採取更保守的態度。

村屋類型不同,按揭批核條件亦有分別

並非所有村屋都以相同方式處理按揭申請,銀行或財務機構一般會按村屋類型、業權文件是否齊備,以及物業本身是否具備完整轉讓條件作出審批。一般來說,有滿意紙、業權清晰、結構正常,以及較接近屋苑式管理的村屋,批核機會通常會較高。相反,如屬祖堂地、舊屋地,或文件不齊的村屋,按揭申請便有機會較困難。

買家在考慮入市前,應先了解單位究竟屬於哪一類村屋,以及日後轉讓、補地價、查冊及按揭安排會否受到影響。這一步看似基本,實際上卻是很多村屋買賣個案中最容易忽略的一環。

村屋按揭年期一般較保守

雖然村屋同樣屬於住宅物業,但在按揭年期方面,銀行或財務機構一般會較私樓審慎。原因在於村屋樓齡、成交疏落程度、估價穩定性及業權複雜度,往往都與一般私人住宅不同,因此貸款年期未必可以做到與私樓一樣長。

此外,部分機構會將物業樓齡與還款年期一併計算,若樓齡較高,最終可獲批的年期便有機會縮短。對買家而言,年期愈短,每月供款壓力通常愈高,因此在申請村屋按揭前,除了留意成數,亦應同時評估自己的供款能力及長遠財務安排。

買村屋前要注意附屬設施是否入契

不少人選擇村屋,正是因為單位附設花園、天台、車位或地下空間,居住用途更靈活。不過,並非所有看似屬於單位一部分的設施,都一定已正式入契。若買家只憑現場觀感或口頭描述作判斷,日後申請按揭時便有可能因文件與實際情況不符而影響批核結果。

因此,在簽署買賣合約前,應先做好查冊,確認相關附屬部分是否已列入業權文件內,以及有沒有涉及僭建、非法改建或其他產權問題。這不但影響日後申請村屋按揭,也會影響物業估價、轉售能力及日後使用上的保障。

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查冊確保順利批核村屋按揭

村屋物業有機會連車位、花園、天台等,各項設施都是吸引購買原因之一,如果需要進行村屋按揭,在簽定合約時也要先進行查冊,查看該類設施是否入契,並且避免因未能符合按揭要求而造成的損失。

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村屋按揭申請失敗原因?

  • 違建問題:如銀行視察時發現違建,或在查冊時發現物業曾違反《建築物條例》而被記錄下來,銀行很大機會會拒絕村屋按揭。
  • 非法改建:對於非法改建如劏房村屋,大部分銀行不會願意承擔此風險,即使有銀行願意提供村屋按揭,成數亦未必高。為確保村屋未被非法改建,應聘用合資格的專業人士進行驗屋,確保物業沒有違建。
  • 尚未支付地價/沒有滿意紙:即使已落成,只要政府未發出滿意紙,銀行將不會接受村屋按揭申請。
  • 村屋沒有路權:若村屋沒有路權,業主可能無法進入屋內,因此銀行不太可能接受村屋按揭申請。銀行要負責收回樓宇,但無法進入屋內,因此在風險管理方面,銀行不會接受沒有路權的村屋。
  • 樓齡過久:樓齡過久的村屋雖然在市場上有自由買賣的情況,但由於樓齡較久,銀行可能不會借出長達30年的村屋按揭。

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村屋按揭邊間好?

買家可以選擇不同的財務機構來申請村屋按揭,各財務機構提供的利率、條件和貸款額度有所不同,買家需要根據自己的需求選擇合適的機構。康業信貸快遞物業一按貸款,接受任何物業種類,其中包括村屋按揭,助業主達成任何財務目標。

簡而言之,村屋按揭作為一種置業抵押借貸工具,為有需要置業人士提供種便利的財務服務。購買村屋所涉及的知識與一般住宅物業有所不同,買家在申請村屋按揭時應詳細了解相關條款和注意事項,以確保自己的權益和還款能力。

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