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理财入门:车位按揭投资-印花税、按揭成数和压力测试一览

理财入门:车位按揭投资-印花税、按揭成数和压力测试一览 | 康业信贷快递

香港物业投资门槛高,想投资收租不一定要买楼,买车位也是一个不错的选择。随著人口增长和车辆持有量增加,车位的需求亦逐渐增加。车位投资成为了一个相对稳定的投资选择,尤其在新市镇或商业区,车位的价值往往会随著时间增值。透过车位按揭,投资者可以以较低的成本进行投资,同时面临较小的风险。

车位也要做按揭?

车位按揭是指以车位作为抵押品向银行贷款。车位投资是其中一个吸引的投资选择,要成功地进行车位按揭,投资者需要了解车位按揭印花税、车位按揭成数以及压力测试等相关内容。车位按揭令买家可以分期支付车位的购买价格,而不需要一次性支付全部金额。车位按揭的详细条件和利率取决于买家的信用状况、贷款金额以及相关的贷款政策。

车位类型亦影响回报率?

在考虑购买车位前,了解不同类型的车位是非常重要的。一般来说,较常见的车位类型包括私家车位、电单车位、货车车位等。随著电动车的普及,电动车车位也开始在市场上占据一席之地。许多旧式屋苑都没有安装电动车充电装置,管理处和业主立案法团也并有加装的意愿。随著电动车的普及,屋苑有没有电动车充电装置,将成为提升车位投资价值的一个重要因素。

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车位按揭及估价受车位条件影响?

决定购买一个车位及承造车位按揭前,最好实地考察并评估车位的状况。站在车主的角度去观察车位是否易于停泊,单边位置通常较好、有盖或簷蓬、无柱阻碍、倒车空间充足、没有滴水风险、靠近升降机和停车场出口等。如希望提高车位投资价值,可以选择有以上条件的车位,因为条件优秀的车位租售会更容易。在承造车位按揭时,以上条件亦可影响财务机构结果。

在申请车位按揭时,您需要清楚了解车位的类型。一般而言,车位按揭可分为以下三种类型:
独立车位:独立车位是指能够独立买卖的车位,其所有权完全独立于任何住宅物业之外。意味著买家可以独立购买或出售这类车位,而不受其他物业的限制。由于独立车位的所有权独立于其他物业,买家在申请车位按揭时可以享受更大的自主权和灵活性。
合契车位:合契车位是指与住宅物业合并在一起,不能分割单独买卖。买家在购买这类车位时,通常是与相应的住宅物业一并购买,无法单独申请车位按揭或单独买卖。
分契车位:分契车位是指原本与住宅物业合并在一起的车位,后来被拆分出来单独出售。买家可以将这类车位视为与独立车位相似,因为它们可以单独购买或出售,还可以透过申请车位按揭的方式来购买分契车位。

在考虑购买不同类型的车位时,买家应该根据自己的需求和投资目标来选择适合的车位类型。同时,买家也应该注意到车位按揭的相关法律规定和限制,以确保自己在车位按揭过程中的权益和投资安全。

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车位按揭还款年期有几长?

除了按揭成数外,还款年期也是不少买家关心的重点。一般而言,独立车位按揭的还款年期通常会较住宅按揭短,因为车位属于非住宅物业,贷款机构在审批时一般会较审慎。相反,如属合契车位,因与住宅物业一并处理,按揭安排一般会较接近住宅按揭。

还款年期长短会直接影响每月供款。年期较长,每月供款压力通常较低,但整体利息支出亦有机会增加。对于打算以收租方式持有车位的投资者而言,申请按揭前应先计算每月租金收入、管理费、差饷及利息支出,再评估实际回报是否符合预期。

买车位前要留意哪些隐藏成本?

不少投资者认为车位银码较住宅低,入场门槛相对较低,但买入车位除了成交价外,仍有其他成本需要预先计算。常见支出包括印花税、代理佣金、律师费,以及购入后涉及的管理费、差饷及地租等。

若车位属于屋苑或大型停车场的一部分,管理费水平、停车场保养情况及空置率,都会影响实际回报。假如车位位置较一般,例如靠近柱位、转弯位,或有滴水问题,租值及转售能力亦可能受影响。因此,投资者不应只看入场金额,亦要从整体持有成本出发,衡量车位是否值得购入。

车位买卖及申请按揭流程要注意什么?

承造车位按揭前,买家一般可先向银行或财务机构查询初步估价及贷款安排,了解可承造的按揭成数、还款期、所需文件及审批条件,之后再签署临时买卖合约及正式提交按揭申请。

在正式交易前,建议买家先查阅地契及相关文件,了解车位是否可以自由买卖、出租,或有没有使用限制。部分屋苑车位或只限业主购买、转让或出租予指定人士,如忽略这些条款,日后投资部署或会受影响。无论是自用还是投资,签约前先做好资料搜集,会更有预算。

如你现时已持有车位物业,并想透过重新安排按揭减轻供款压力或套现周转,可进一步了解康业的物业转按方案

额外印花税适用于车位吗?

进行车位按揭时,投资者需要考虑的一个重要因素是印花税。印花税是指在买卖车位时需要向政府缴纳的税款,其税率一般为交易金额的一定比例。车位的印花税税阶属于非住宅物业的一类,亦即与工商铺相同。投资者在计划购买车位时,应详细了解印花税政策,以避免因为未预计到这一成本而造成预算不足。

财政预算案让车位按揭成数放宽

按揭成数是指银行愿意向买方提供的贷款金额与车位市值之比率。银行愿意提供的按揭成数越高,买方就越能以较少的资金来购买车位。银行提供的车位按揭成数通常会比房屋低,因为车位相对于房地产的流动性较差,价值增长速度较慢,因此银行对风险的控制也相对较高。

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对于独立车位按揭,政府于《财政预算案2024/25》公布再次放宽非住宅物业按揭成数上限,独立车位按揭受惠,按揭成数不论价值由原来高达5成上调至高达6成;而有按揭贷款在身或有做担保人的申请人则由40%上调至50%。

独立车位按揭最高成数

车位按揭类别 车位按揭最高成数
有按揭在身 50%
收入来自香港 60%
收入来自非香港 50%

对于合契车位按揭,最高可达到9成。如果以合契形式申请按揭,将住宅物业及车位一同购买,银行会将其视为同一住宅物业处理,并根据两者的合共价值承造不同成数的按揭。例如,如果总价为1,000万元或以下,最高按揭成数可达到八成;如果价值为800万元或以下,最高按揭成数可达到9成。需要注意的是,如果日后需要独立拆售车位,业主则需进行分契,并需要支付额外的成本。

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车位按揭压力测试

压力测试是指银行在审核买方按揭申请时进行的一种风险评估方法。通过对买方的收入、支出、负债情况等进行详细的分析,评估买方是否有能力按时还款。车位按揭是否需要进行压力测试取决于个别财务机构的要求和政策,对于车位按揭申请者而言,通常需要提供收入证明、信用报告等资料,以便银行进行压力测试。如果买方的收入稳定及支出合理,且负债水平可控,通常都能够通过压力测试而获得车位按揭贷款。

简而言之,车位按揭作为一种投资手段,在香港有一定的吸引力。然而,投资者在进行车位按揭时需要注意印花税、按揭成数和压力测试等相关因素,以确保自己的投资计划顺利进行。通过充分了解市场情况和相关政策,投资者可以做出明智的决策,实现自己的投资目标。

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