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楼宇加按与楼宇二按有何分别?申请条件、利息及风险分析

楼宇加按与楼宇二按有何分别?申请条件、利息及风险分析|康业信贷快递

不少业主面对资金需要时,真正难处不在于有没有物业,而是在于同一层楼,究竟应该做楼宇加按,还是楼宇二按。两者都可以作为套现或周转方法,但批核要求、利息水平、还款安排,以至之后能否顺利转按离场,其实差别很大。若只看哪种方式批得快,很容易到正式供款后,才发现总利息和压力都比原先想像高。

甚么是楼宇加按?

楼宇加按,是指在原有按揭基础上,再向现有承按贷款机构申请增加贷款额。最常见情况,是物业估值上升,或原有按揭已还了一部分,因此出现新的贷款空间。这类安排本质上仍属同一套按揭关系下的延伸,不是重新再做一笔独立贷款。

因此,申请加按时,贷款机构一般会重新审视物业现值、按揭余额、申请人入息及整体供款能力。如果本身财务状况稳定,加按通常会被视为较接近传统按揭逻辑的做法。

甚么是楼宇二按?

楼宇二按,则是在物业已有第一按揭之下,再向另一间贷款机构申请第二顺位按揭。换言之,同一物业上同时存在一按和二按,而二按属于较后顺位的抵押安排。由于受偿次序排在一按之后,二按机构承担的风险较高,所以相关条款和利率通常会与加按不同。

对不少业主而言,二按的吸引力不一定在于成本,而是在于批核较灵活、处理速度较快,特别是当加按未必容易通过时,二按便会成为另一条可考虑的路线。
楼宇加按与楼宇二按的主要分别,在于贷款结构|康业信贷快递

楼宇加按与楼宇二按的主要分别

两者最核心的分别,在于贷款结构。加按是在原有按揭安排中再借多一笔,通常只涉及原本的承按财务机构。二按则是在原有一按以外,再增加一笔第二顺位贷款,牵涉的贷款关系和风险都较复杂。

实际比较时,常见差异主要集中在以下几方面:

  • 贷款来源不同
  • 审批要求不同
  • 利率水平不同
  • 法律及文件安排不同
  • 日后转按难度不同

申请条件有何不同?

加按一般较重视入息证明、供款与入息比率、信贷评级,以及物业本身是否还有足够估值空间。因为贷款机构处理加按时,往往会以较完整的按揭审批方式重新检视个案。即使物业有升值,如果申请人收入不足,或原有负债已偏高,加按也未必一定批到理想金额。

二按方面,虽然同样会看物业价值及申请人的基本还款能力,但部分财务公司审批尺度相对灵活,对文件及收入证明要求未必像银行般严格。不过,这种灵活并不代表完全无条件,而是通常以较高利率作为代价。

若物业亦已累积一定升值空间,楼宇加按通常会是较先考虑的方向|康业信贷快递

甚么情况较适合加按?

若业主本身收入稳定、信贷评级信贷记录良好,而物业亦已累积一定升值空间,加按通常会是较先考虑的方向。原因很简单,这类安排通常利率较低,还款期较长,供款节奏亦较平稳,较适合作中长线资金规划,而不是只应付一时现金缺口。

一般来说,以下情况较常见会先研究加按:

  • 物业已升值
  • 原有按揭已供了一段时间
  • 想以较低利率套现
  • 希望每月供款较稳定

甚么情况较适合二按?

若资金需要来得较急,或者加按未能通过银行审批,有些业主便会考虑楼宇二按。这类安排较常见于短期周转、应急现金需要,或者希望在不改动原有一按安排下,再取得额外资金。不过,二按是否适合,重点不只在于批不批得到,而是之后有没有能力在高息期前清还或转按。

因此,二按通常较适合以下情况:

  • 需要较快取得资金
  • 加按未必配合
  • 想保留原有一按安排
  • 已有清晰还款或退场计划

楼宇加按与楼宇二按利息差在哪里 |康业信贷快递

利息比较:加按与二按差在哪里?

楼宇加按的利率,通常会接近一般按揭水平,多数与最优惠利率或银行同业拆息挂钩,所以整体借贷成本一般较低。对于希望拉长还款期、控制每月供款的业主来说,加按在成本上通常较有优势。

二按则往往采用另一套定价方式。市场上常见做法,是首一至三年提供较低利率,之后再跳升至较高水平。表面上初期月供似乎不算重,但若只看开头几年的息率,便很容易低估整个贷款期的总利息支出。

比较时,不应只看宣传利率,还应同时留意:

  • 优惠期有几长
  • 优惠期后利率如何
  • APR是否偏高
  • 有无提早还款限制

还款压力与主要风险

很多人比较楼宇加按与楼宇二按时,只看哪一个月供较平,但真正需要看的,是整体现金流能否长期承受。加按一般供款较平稳,但前提是物业本身有足够估值空间,否则未必借到理想金额。二按则较常见的风险,在于优惠期后利率上升,如果届时楼价未升、收入未改善,或无法转按到银行,便可能被高息锁住。

此外,二按一般需要先取得一按财务机构同意,亦会增加整体负债水平,对日后再借贷、申请信用卡或重新安排按揭都有机会造成影响。因此,不论是加按还是二按,都不能只看批核速度,更要看自己是否有能力承受之后的供款及利率变化。

评估时一般可先留意几点:

  • 物业现时是否仍有水位
  • 优惠期后供款会否大增
  • 日后能否转按离场
  • 整体负债会否过高

如何按用途选择?

若你重视较低利率、较长年期及稳定供款,加按通常较值得优先研究。若你更重视资金到位速度,或者银行路线未必做得到,二按便可能是另一个实际选项。不过,真正值得比较的,不只是速度,而是该方案是否配合你的现金流与退出安排。

简单来说:

  • 想低息和稳定供款,可先看加按
  • 想快批和短期周转,才研究二按

正式申请前楼宇加按或楼宇二按时,不如先估算物业价值|康业信贷快递

申请前可先做的三步

正式申请前,与其先问可借几多,不如先做初步预算。先估算物业价值,再试算新增供款对现金流的影响,最后想清楚将来如何清还或转按,通常会比单看市场说法更实际。

建议先做以下三步:

  • 先估物业价值
  • 先试算月供
  • 先想好离场方法

如何看批核快与财务稳阵?

当资金需求较急时,很多人自然会先看哪个方案批得快。不过,快批与适合,从来不是同一回事。若是短期现金缺口,或许速度较重要;但若是较大额或中长线安排,利率、年期及后续风险便同样要看。

康业提供物业一按、物业二按及转按安排,亦设有按揭计算机、物业估价及负担能力工具,方便业主先做初步预算,再按自身情况规划更合适的资金安排。

常见问题

1. 加按一定比二按容易批吗?
不一定。加按利率通常较低,但银行审批要求一般较高。

2. 二按一定不需要入息证明吗?
不一定。不同机构要求不同,实际要看个案。

3. 哪个利率通常较低?
一般而言,加按通常低于二按。

4. 二按适合长期持有吗?
通常不建议。较理想做法是先有清晰退场计划。

5. 联名物业可否单独申请?
要视乎持有方式及贷款机构要求,很多情况需相关业主同意。

楼宇加按与楼宇二按,都可作为物业套现方法|康业信贷快递

简而言之

楼宇加按与楼宇二按,虽然都可作为物业套现方法,但背后其实是两种不同借贷逻辑。加按通常利率较低、供款较稳,但审批相对严格。二按则胜在较灵活、较快处理,但相对利息和风险也会较高。

较稳妥的做法,不是先问哪个最快,而是先按自己的物业条件、资金用途及还款能力,计清楚每月供款与总成本,再作选择。若你正考虑相关安排,可先利用康业按揭计算机、物业估价及负担能力工具,先做初步预算,再部署下一步。

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