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樓宇加按與樓宇二按有何分別?申請條件、利息及風險分析

樓宇加按與樓宇二按有何分別?申請條件、利息及風險分析|康業信貸快遞

不少業主面對資金需要時,真正難處不在於有沒有物業,而是在於同一層樓,究竟應該做樓宇加按,還是樓宇二按。兩者都可以作為套現或周轉方法,但批核要求、利息水平、還款安排,以至之後能否順利轉按離場,其實差別很大。若只看哪種方式批得快,很容易到正式供款後,才發現總利息和壓力都比原先想像高。

甚麼是樓宇加按?

樓宇加按,是指在原有按揭基礎上,再向現有承按貸款機構申請增加貸款額。最常見情況,是物業估值上升,或原有按揭已還了一部分,因此出現新的貸款空間。這類安排本質上仍屬同一套按揭關係下的延伸,不是重新再做一筆獨立貸款。

因此,申請加按時,貸款機構一般會重新審視物業現值、按揭餘額、申請人入息及整體供款能力。如果本身財務狀況穩定,加按通常會被視為較接近傳統按揭邏輯的做法。

甚麼是樓宇二按?

樓宇二按,則是在物業已有第一按揭之下,再向另一間貸款機構申請第二順位按揭。換言之,同一物業上同時存在一按和二按,而二按屬於較後順位的抵押安排。由於受償次序排在一按之後,二按機構承擔的風險較高,所以相關條款和利率通常會與加按不同。

對不少業主而言,二按的吸引力不一定在於成本,而是在於批核較靈活、處理速度較快,特別是當加按未必容易通過時,二按便會成為另一條可考慮的路線。
樓宇加按與樓宇二按的主要分別,在於貸款結構|康業信貸快遞

樓宇加按與樓宇二按的主要分別

兩者最核心的分別,在於貸款結構。加按是在原有按揭安排中再借多一筆,通常只涉及原本的承按財務機構。二按則是在原有一按以外,再增加一筆第二順位貸款,牽涉的貸款關係和風險都較複雜。

實際比較時,常見差異主要集中在以下幾方面:

  • 貸款來源不同
  • 審批要求不同
  • 利率水平不同
  • 法律及文件安排不同
  • 日後轉按難度不同

申請條件有何不同?

加按一般較重視入息證明、供款與入息比率、信貸評級,以及物業本身是否還有足夠估值空間。因為貸款機構處理加按時,往往會以較完整的按揭審批方式重新檢視個案。即使物業有升值,如果申請人收入不足,或原有負債已偏高,加按也未必一定批到理想金額。

二按方面,雖然同樣會看物業價值及申請人的基本還款能力,但部分財務公司審批尺度相對靈活,對文件及收入證明要求未必像銀行般嚴格。不過,這種靈活並不代表完全無條件,而是通常以較高利率作為代價。

若物業亦已累積一定升值空間,樓宇加按通常會是較先考慮的方向|康業信貸快遞

甚麼情況較適合加按?

若業主本身收入穩定、信貸評級信貸記錄良好,而物業亦已累積一定升值空間,加按通常會是較先考慮的方向。原因很簡單,這類安排通常利率較低,還款期較長,供款節奏亦較平穩,較適合作中長線資金規劃,而不是只應付一時現金缺口。

一般來說,以下情況較常見會先研究加按:

  • 物業已升值
  • 原有按揭已供了一段時間
  • 想以較低利率套現
  • 希望每月供款較穩定

甚麼情況較適合二按?

若資金需要來得較急,或者加按未能通過銀行審批,有些業主便會考慮樓宇二按。這類安排較常見於短期周轉、應急現金需要,或者希望在不改動原有一按安排下,再取得額外資金。不過,二按是否適合,重點不只在於批不批得到,而是之後有沒有能力在高息期前清還或轉按。

因此,二按通常較適合以下情況:

  • 需要較快取得資金
  • 加按未必配合
  • 想保留原有一按安排
  • 已有清晰還款或退場計劃

樓宇加按與樓宇二按利息差在哪裡 |康業信貸快遞

利息比較:加按與二按差在哪裡?

樓宇加按的利率,通常會接近一般按揭水平,多數與最優惠利率或銀行同業拆息掛鈎,所以整體借貸成本一般較低。對於希望拉長還款期、控制每月供款的業主來說,加按在成本上通常較有優勢。

二按則往往採用另一套定價方式。市場上常見做法,是首一至三年提供較低利率,之後再跳升至較高水平。表面上初期月供似乎不算重,但若只看開頭幾年的息率,便很容易低估整個貸款期的總利息支出。

比較時,不應只看宣傳利率,還應同時留意:

  • 優惠期有幾長
  • 優惠期後利率如何
  • APR是否偏高
  • 有無提早還款限制

還款壓力與主要風險

很多人比較樓宇加按與樓宇二按時,只看哪一個月供較平,但真正需要看的,是整體現金流能否長期承受。加按一般供款較平穩,但前提是物業本身有足夠估值空間,否則未必借到理想金額。二按則較常見的風險,在於優惠期後利率上升,如果屆時樓價未升、收入未改善,或無法轉按到銀行,便可能被高息鎖住。

此外,二按一般需要先取得一按財務機構同意,亦會增加整體負債水平,對日後再借貸、申請信用卡或重新安排按揭都有機會造成影響。因此,不論是加按還是二按,都不能只看批核速度,更要看自己是否有能力承受之後的供款及利率變化。

評估時一般可先留意幾點:

  • 物業現時是否仍有水位
  • 優惠期後供款會否大增
  • 日後能否轉按離場
  • 整體負債會否過高

如何按用途選擇?

若你重視較低利率、較長年期及穩定供款,加按通常較值得優先研究。若你更重視資金到位速度,或者銀行路線未必做得到,二按便可能是另一個實際選項。不過,真正值得比較的,不只是速度,而是該方案是否配合你的現金流與退出安排。

簡單來說:

  • 想低息和穩定供款,可先看加按
  • 想快批和短期周轉,才研究二按

正式申請前樓宇加按或樓宇二按時,不如先估算物業價值|康業信貸快遞

申請前可先做的三步

正式申請前,與其先問可借幾多,不如先做初步預算。先估算物業價值,再試算新增供款對現金流的影響,最後想清楚將來如何清還或轉按,通常會比單看市場說法更實際。

建議先做以下三步:

  • 先估物業價值
  • 先試算月供
  • 先想好離場方法

如何看批核快與財務穩陣?

當資金需求較急時,很多人自然會先看哪個方案批得快。不過,快批與適合,從來不是同一回事。若是短期現金缺口,或許速度較重要;但若是較大額或中長線安排,利率、年期及後續風險便同樣要看。

康業提供物業一按、物業二按及轉按安排,亦設有按揭計算機、物業估價及負擔能力工具,方便業主先做初步預算,再按自身情況規劃更合適的資金安排。

常見問題

1. 加按一定比二按容易批嗎?
不一定。加按利率通常較低,但銀行審批要求一般較高。

2. 二按一定不需要入息證明嗎?
不一定。不同機構要求不同,實際要看個案。

3. 哪個利率通常較低?
一般而言,加按通常低於二按。

4. 二按適合長期持有嗎?
通常不建議。較理想做法是先有清晰退場計劃。

5. 聯名物業可否單獨申請?
要視乎持有方式及貸款機構要求,很多情況需相關業主同意。

樓宇加按與樓宇二按,都可作為物業套現方法|康業信貸快遞

簡而言之

樓宇加按與樓宇二按,雖然都可作為物業套現方法,但背後其實是兩種不同借貸邏輯。加按通常利率較低、供款較穩,但審批相對嚴格。二按則勝在較靈活、較快處理,但相對利息和風險也會較高。

較穩妥的做法,不是先問哪個最快,而是先按自己的物業條件、資金用途及還款能力,計清楚每月供款與總成本,再作選擇。若你正考慮相關安排,可先利用康業按揭計算機、物業估價及負擔能力工具,先做初步預算,再部署下一步。

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