【居屋懶人包】綠置居、白居二、二手居屋申請資格+流程全解析
當你同時研究綠置居、白居二與二手居屋，其實已經不是在考慮「要不要申請」，而是在衡量資金如何調動、身份如何定位，以及抽籤策略如何部署。今期居屋屬於近年規模較大的一次資助房屋銷售安排，同步推出新居屋、綠置居及白居二，名額增加、比例調整、禁售期安排更新，抽籤機制亦作優化。入息與資產審查、政府擔保期、按揭成數、轉售限制、補地價安排，每一環都會直接影響你的供款壓力與流動性。以下將從制度安排、屋苑資料、按揭規劃與資金部署層面，全面拆解居屋下的三條主要上車路徑。
居屋最新安排｜「一表三抽」制度與抽籤機制全面更新
今期屬歷來少見的大規模同步推售。房委會正式落實以「一表三抽」的聯合申請形式，同時處理新一期居屋、綠置居及白居二申請，整體配額相當可觀：
- 居屋及綠置居合共推售超過 9,700 個新單位（其中全新居屋項目佔超過 8,300 伙）
- 白居二提供 7,000 個配額，可於第二市場購買尚未補價單位
- 單人配額保障： 特別為單人申請者預留約 700 個專屬配額（約佔總數 10%）。
成功購買機會方面亦作出多項優化：
- 青年計劃（居屋）： 40 歲以下白表青年家庭及青年一人申請者，可獲分派多一個抽籤號碼。
- 屢次向隅者計劃： 過去連續兩期（即居屋2023及居屋2024）申請同一類別銷售計劃而未能成功購買單位者，可獲發一個額外抽籤號碼。（居屋與綠置居分開計算）
- 優先揀樓群組： 「家有長者」及「家有初生」組別享有優先揀樓安排（合共預留 40% 單位配額）。
綠白表比例與單位優化
綠白表比例方面，今期由以往偏向白表的 40：60，調整至綠白大致各半的 50：50，令具綠表資格的公屋住戶上車機會有所提升。 單位供應方面，較大單位比例由約 20% 提升至約 25%，並逐步採用「開門見光」布局，有助改善室內採光及空間感。轉售限制方面，新安排將部分相關年期由以往約 15 年，縮短至約 10 年，在遵守補地價及轉售規定的大前提下，為日後資產調配提供較大彈性。
最新官方申請及攪珠時間表
新一期居屋系列已於今年第二季正式展開，有意申請者應密切留意隨後的攪珠及面試程序。
官方正式時間表如下：
- 接受申請： 2026 年 4 月 30 日 至 5 月 20 日（已截止遞交）
- 公開攪珠：預計2026 年第二季
- 資產審查/見主任： 攪珠結果公佈後分批進行
- 開始揀樓：預計2026 年第四季起分批進行
溫馨提示：資產計算範圍包括銀行存款、股票、基金、車輛及其他可變現資產。若資產接近上限，建議提早規劃，以免影響資格。
居屋五大屋苑位置、售價、折扣及實用面積
今期居屋共推出五個新項目，合共超過 8,300 個單位。折扣率定於評定市值折減 30%，即以七折出售。單位實用面積介乎約 281 至 560 平方呎，其中約四分之一為較大單位。
| 項目名稱 | 實用面積（平方呎） | 單位數目 | 售價範圍 | 預計關鍵日期 |
|---|---|---|---|---|
| 錦田匯熙苑 | 281-449 | 960 | $180萬–$345萬元 | 2027年8月31日 |
| 東涌裕豐苑 | 281-449 | 2018 | $150萬–$340萬元 | 2027年9月30日 |
| 屏山朗風苑 | 294-507 | 1870 | $169萬–$339萬元 | 2028年7月31日 |
| 啟德啟陽苑 | 281-490 | 1840 | $219萬-$480萬元 | 2028年10月31日 |
| 將軍澳影輝苑 | 283-560 | 1628 | $168萬-$423萬元 | 2028年12月31日 |
啟德啟陽苑為今期唯一市區盤，鄰近港鐵宋皇臺站及啟德體育園，交通及生活配套較成熟，市場預期競爭會較激烈。 其餘多個新界及離島屋苑，則以較吸引的入場價及相對寬敞的環境作賣點，適合預算有限或接受較外圍地段的上車族。
綠置居｜公屋住戶的穩健上車途徑
綠置居主要供公屋住戶及持有綠表資格證明書人士申請。由於公屋本身已有入息審查機制，因此一般不另設獨立入息與資產上限。定價通常為市值六折，首期約 5%。按揭方面，政府提供擔保期，銀行可批出高達 95% 按揭，毋須購買按揭保險。
轉售安排為：
- 首五年禁止於未補地價市場轉讓（只可由房委會提名合資格買家按原價等購入）
- 第六年起可自由定價於第二市場出售給綠表或白居二買家
- 第十年後可補地價於公開市場出售
對公屋住戶而言，這是一條風險相對可控的進階置業路線：首期負擔較輕，折扣較高，日後如有需要亦可透過補價或轉售調整資產配置。
白居二｜打開未補地價二手市場的大門
白居二屬於抽取購買資格證明書制度。中籤後可於居屋第二市場購買未補地價單位。白表人士需符合入息與資產限額，並在申請前 24 個月內未持有住宅物業。優勢在於即買即住，地段選擇更多。惟日後如欲於公開市場出售，仍需補地價。青年計劃為 40 歲以下申請者提供額外抽籤機會，是今期提高成功率的重要安排。
白居二按揭重大優化：50年擔保期如何影響高樓齡物業？
不少人理解白居二按揭時，只看表面上的「最高可借九成」，但過去銀行批核時，極度在意單位樓齡與剩餘擔保期，常導致高樓齡物業的還款期被嚴重削短，買家被迫「抬多啲首期」才能上會。
最新政策生效率：
- 高樓齡舊樓重獲新生： 以往超過30年樓齡的居屋極難借足9成及30年還款期，現時在50年擔保期保障下，大部分二手舊居屋均可輕鬆承造高成數、長年期的按揭。
- 免除壓力測試： 在政府擔保期內，買家申請按揭時無須通過銀行的壓力測試，大大減輕了首置客的財務審批難度。
- 仍需注意個別銀行準則： 雖然政策放寬，但不同銀行在評估「接近50年擔保期上限」的極高樓齡單位時，內部的批核準則和計算方式（如樓齡+還款期限制）仍可能有所調整。
因此，白居二申請人在選購二手單位前，不應只停留在看樓價，更值得先向銀行或專業機構查詢：「在這個樓齡下，貴行實際能批出多少還款年期？」 先掌握物業樓齡對貸款額與供款期的實際影響，再規劃資金，會比單純用最高成數作預算更安全。
二手居屋與新居屋的實際比較
| 比較項目 | 新居屋 | 二手居屋（未補地價） |
|---|---|---|
| 定價方式 | 房委會定價（七折） | 由業主與買家按市場議價 |
| 入住時間 | 樓花期 1-2 年 | 一般可即時入住或短期內收樓 |
| 按揭成數 | 擔保期內可高成數 | 視樓齡與擔保期 |
| 轉售限制 | 設禁售期 | 需補地價才可公開市場出售 |
| 揀樓方式 | 抽籤排序 | 自行於第二市場物色單位 |
關鍵注意： 為確保公帑資源合理分配，政府已嚴擊「丟空」炒賣。業主日後轉讓單位時，必須提交最近 6 個月的水電煤帳單作為實際居住證明，嚴禁將單位出租或長期丟空。
入息與資產審查的最新實務限額
房委會已正式公佈白表申請者的最新入息及資產限額，較上期作出了向下微調，請務必核對清楚：
- 單人申請者： 每月入息上限 $30,000 | 資產限額 $615,000
- 二人或以上家庭： 每月入息上限 $60,000 | 資產限額 $1,230,000
入息審查包括底薪、佣金、花紅、租金收入及投資收益。必須留意的是，雖然50年擔保期內通常豁免銀行壓力測試，但銀行在批核按揭時，仍會獨立評估借款人的基本供款能力（如供款與入息比例，DTI），因此切勿盲目借到最盡。
資料只供參考，詳情請瀏覽：
https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/general-information.html
康業與居屋資金部署策略
成功揀樓並收樓後，真正的壓力往往來自後續的資金安排。除了日常供樓之外，你還要預留裝修費、傢俬電器開支，以及至少數個月的供款緊急預備金，確保不會因短期現金壓力影響日常生活。
若手頭上已持有居屋，但在裝修、補地價或日常營運上需要更靈活的物業融資方案：
- 已持有居屋但銀行未能批出額外高成數貸款作周轉
- 需要釋放部分居屋價值作大額裝修或應急用途
- 希望透過轉按（已補地價）降低利息支出或延長還款期
康業信貸快遞提供物業一按、轉按貸款方案，貸款額最高可達 $5,000 萬，接受已補地價居屋申請。並設有按揭計算機及物業估價工具，協助評估供款能力，適合需要在短時間內快速完成資金部署的居屋業主。當然，所有貸款計劃均需審慎評估實際年利率與長期還款能力。
常見問題
Q：白居二、綠置居與新居屋可否同時申請？
可以。今期已推行「一表三抽」聯合申請。申請人只需填寫一份表格並繳付一次費用，即可同時參與三個計劃的電腦攪珠，簡化手續並增加中籤機會。但若多個計劃同時中籤，申請人最終只能選擇其中一種置業途徑。
Q：青年計劃是否一定會大幅提高中籤率？
40歲以下白表青年家庭及青年一人申請者可獲發多一個抽籤號碼（即多一次抽籤機會）。不過，揀楼次序依然嚴格按照「清拆戶 ➔ 長者/初生隊 ➔ 一般家庭 ➔ 單人隊」進行。因此單人青年即便抽中頭籌，仍需等前面家庭隊揀完。
Q：今期禁售期大約放寬至多少年？
房委會已正式放寬出售限制，新居屋在公開市場的禁售期由 15 年縮短至 10 年（由首次轉讓日期起計）。
Q：綠白表比例有何改變？
今期由過往約 40：60 調整至約 50：50，綠表人士在居屋配額中的比例增加，公屋住戶及其他綠表申請人的上車機會相對改善。
Q：若銀行批不到足夠按揭，可以怎樣處理？
除可重新檢視入息及負債比率，嘗試調整物業價位或首期比例外，亦可在不影響居屋資格的前提下，考慮透過物業一按、二按或轉按方案釋放現有物業淨值，補足首期或短期資金需要；但必須同時評估長期供款能力、利率風險及總還款成本。
預先部署資金，令居屋上車更從容
簡而言之，居屋屬於一次結構性升級。名額增加、比例調整、50年擔保期落實、禁售期放寬與青年計劃加碼，為不同身份人士提供了更大的置業彈性。真正影響成敗的，不只是抽籤的運氣，更是入息審查、資產上限、按揭安排與現金流的安全邊際。當機會來臨時，準備好資金與穩健的供款能力，才是成功上車的關鍵。若在過程中需要更靈活的資金部署安排，康業為你提供一按或轉按方案，讓你的置業節奏更穩定、更從容。
如你購入白居二或新居屋後，想靈活運用已持有物業作資金周轉或套現安排，亦可了解康業的物業一按貸款方案。
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上述產品受條款及細則約束，康業信貸快遞保留最終審批決定權。
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