【居屋懒人包】绿置居、白居二、二手居屋申请资格+流程全解析
当你同时研究绿置居、白居二与二手居屋，其实已经不是在考虑「要不要申请」，而是在衡量资金如何调动、身份如何定位，以及抽签策略如何部署。今期居屋属于近年规模较大的一次资助房屋销售安排，同步推出新居屋、绿置居及白居二，名额增加、比例调整、禁售期安排更新，抽签机制亦作优化。入息与资产审查、政府担保期、按揭成数、转售限制、补地价安排，每一环都会直接影响你的供款压力与流动性。以下将从制度安排、屋苑资料、按揭规划与资金部署层面，全面拆解居屋下的三条主要上车路径。
居屋最新安排｜「一表三抽」制度与抽签机制全面更新
今期属历来少见的大规模同步推售。房委会正式落实以「一表三抽」的联合申请形式，同时处理新一期居屋、绿置居及白居二申请，整体配额相当可观：
- 居屋及绿置居合共推售超过 9,700 个新单位（其中全新居屋项目占超过 8,300 伙）
- 白居二提供 7,000 个配额，可于第二市场购买尚未补价单位
- 单人配额保障： 特别为单人申请者预留约 700 个专属配额（约占总数 10%）。
成功购买机会方面亦作出多项优化：
- 青年计划（居屋）： 40 岁以下白表青年家庭及青年一人申请者，可获分派多一个抽签号码。
- 屡次向隅者计划： 过去连续两期（即居屋2023及居屋2024）申请同一类别销售计划而未能成功购买单位者，可获发一个额外抽签号码。（居屋与绿置居分开计算）
- 优先拣楼群组： 「家有长者」及「家有初生」组别享有优先拣楼安排（合共预留 40% 单位配额）。
绿白表比例与单位优化
绿白表比例方面，今期由以往偏向白表的 40：60，调整至绿白大致各半的 50：50，令具绿表资格的公屋住户上车机会有所提升。 单位供应方面，较大单位比例由约 20% 提升至约 25%，并逐步采用「开门见光」布局，有助改善室内采光及空间感。转售限制方面，新安排将部分相关年期由以往约 15 年，缩短至约 10 年，在遵守补地价及转售规定的大前提下，为日后资产调配提供较大弹性。
最新官方申请及搅珠时间表
新一期居屋系列已于今年第二季正式展开，有意申请者应密切留意随后的搅珠及面试程序。
官方正式时间表如下：
- 接受申请： 2026 年 4 月 30 日 至 5 月 20 日（已截止递交）
- 公开搅珠：预计2026 年第二季
- 资产审查/见主任： 搅珠结果公布后分批进行
- 开始拣楼：预计2026 年第四季起分批进行
温馨提示：资产计算范围包括银行存款、股票、基金、车辆及其他可变现资产。若资产接近上限，建议提早规划，以免影响资格。
居屋五大屋苑位置、售价、折扣及实用面积
今期居屋共推出五个新项目，合共超过 8,300 个单位。折扣率定于评定市值折减 30%，即以七折出售。单位实用面积介乎约 281 至 560 平方呎，其中约四分之一为较大单位。
| 项目名称 | 实用面积（平方呎） | 单位数目 | 售价范围 | 预计关键日期 |
|---|---|---|---|---|
| 锦田汇熙苑 | 281-449 | 960 | $180万–$345万元 | 2027年8月31日 |
| 东涌裕丰苑 | 281-449 | 2018 | $150万–$340万元 | 2027年9月30日 |
| 屏山朗风苑 | 294-507 | 1870 | $169万–$339万元 | 2028年7月31日 |
| 启德启阳苑 | 281-490 | 1840 | $219万-$480万元 | 2028年10月31日 |
| 将军澳影辉苑 | 283-560 | 1628 | $168万-$423万元 | 2028年12月31日 |
启德启阳苑为今期唯一市区盘，邻近港铁宋皇台站及启德体育园，交通及生活配套较成熟，市场预期竞争会较激烈。 其余多个新界及离岛屋苑，则以较吸引的入场价及相对宽敞的环境作卖点，适合预算有限或接受较外围地段的上车族。
绿置居｜公屋住户的稳健上车途径
绿置居主要供公屋住户及持有绿表资格证明书人士申请。由于公屋本身已有入息审查机制，因此一般不另设独立入息与资产上限。定价通常为市值六折，首期约 5%。按揭方面，政府提供担保期，银行可批出高达 95% 按揭，毋须购买按揭保险。
转售安排为：
- 首五年禁止于未补地价市场转让（只可由房委会提名合资格买家按原价等购入）
- 第六年起可自由定价于第二市场出售给绿表或白居二买家
- 第十年后可补地价于公开市场出售
对公屋住户而言，这是一条风险相对可控的进阶置业路线：首期负担较轻，折扣较高，日后如有需要亦可透过补价或转售调整资产配置。
白居二｜打开未补地价二手市场的大门
白居二属于抽取购买资格证明书制度。中签后可于居屋第二市场购买未补地价单位。白表人士需符合入息与资产限额，并在申请前 24 个月内未持有住宅物业。优势在于即买即住，地段选择更多。惟日后如欲于公开市场出售，仍需补地价。青年计划为 40 岁以下申请者提供额外抽签机会，是今期提高成功率的重要安排。
白居二按揭重大优化：50年担保期如何影响高楼龄物业？
不少人理解白居二按揭时，只看表面上的「最高可借九成」，但过去银行批核时，极度在意单位楼龄与剩余担保期，常导致高楼龄物业的还款期被严重削短，买家被迫「抬多啲首期」才能上会。
最新政策生效率：
- 高楼龄旧楼重获新生： 以往超过30年楼龄的居屋极难借足9成及30年还款期，现时在50年担保期保障下，大部分二手旧居屋均可轻松承造高成数、长年期的按揭。
- 免除压力测试： 在政府担保期内，买家申请按揭时无须通过银行的压力测试，大大减轻了首置客的财务审批难度。
- 仍需注意个别银行准则： 虽然政策放宽，但不同银行在评估「接近50年担保期上限」的极高楼龄单位时，内部的批核准则和计算方式（如楼龄+还款期限制）仍可能有所调整。
因此，白居二申请人在选购二手单位前，不应只停留在看楼价，更值得先向银行或专业机构查询：「在这个楼龄下，贵行实际能批出多少还款年期？」 先掌握物业楼龄对贷款额与供款期的实际影响，再规划资金，会比单纯用最高成数作预算更安全。
二手居屋与新居屋的实际比较
| 比较项目 | 新居屋 | 二手居屋（未补地价） |
|---|---|---|
| 定价方式 | 房委会定价（七折） | 由业主与买家按市场议价 |
| 入住时间 | 楼花期 1-2 年 | 一般可即时入住或短期内收楼 |
| 按揭成数 | 担保期内可高成数 | 视楼龄与担保期 |
| 转售限制 | 设禁售期 | 需补地价才可公开市场出售 |
| 拣楼方式 | 抽签排序 | 自行于第二市场物色单位 |
关键注意： 为确保公帑资源合理分配，政府已严击「丢空」炒卖。业主日后转让单位时，必须提交最近 6 个月的水电煤帐单作为实际居住证明，严禁将单位出租或长期丢空。
入息与资产审查的最新实务限额
房委会已正式公布白表申请者的最新入息及资产限额，较上期作出了向下微调，请务必核对清楚：
- 单人申请者： 每月入息上限 $30,000 | 资产限额 $615,000
- 二人或以上家庭： 每月入息上限 $60,000 | 资产限额 $1,230,000
入息审查包括底薪、佣金、花红、租金收入及投资收益。必须留意的是，虽然50年担保期内通常豁免银行压力测试，但银行在批核按揭时，仍会独立评估借款人的基本供款能力（如供款与入息比例，DTI），因此切勿盲目借到最尽。
资料只供参考，详情请浏览：
https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/general-information.html
康业与居屋资金部署策略
成功拣楼并收楼后，真正的压力往往来自后续的资金安排。除了日常供楼之外，你还要预留装修费、家私电器开支，以及至少数个月的供款紧急预备金，确保不会因短期现金压力影响日常生活。
若手头上已持有居屋，但在装修、补地价或日常营运上需要更灵活的物业融资方案：
- 已持有居屋但银行未能批出额外高成数贷款作周转
- 需要释放部分居屋价值作大额装修或应急用途
- 希望透过转按（已补地价）降低利息支出或延长还款期
康业信贷快递提供物业一按、转按贷款方案，贷款额最高可达 $5,000 万，接受已补地价居屋申请。并设有按揭计算机及物业估价工具，协助评估供款能力，适合需要在短时间内快速完成资金部署的居屋业主。当然，所有贷款计划均需审慎评估实际年利率与长期还款能力。
常见问题
Q：白居二、绿置居与新居屋可否同时申请？
可以。今期已推行「一表三抽」联合申请。申请人只需填写一份表格并缴付一次费用，即可同时参与三个计划的电脑搅珠，简化手续并增加中签机会。但若多个计划同时中签，申请人最终只能选择其中一种置业途径。
Q：青年计划是否一定会大幅提高中签率？
40岁以下白表青年家庭及青年一人申请者可获发多一个抽签号码（即多一次抽签机会）。不过，拣楼次序依然严格按照「清拆户 ➔ 长者/初生队 ➔ 一般家庭 ➔ 单人队」进行。因此单人青年即便抽中头筹，仍需等前面家庭队拣完。
Q：今期禁售期大约放宽至多少年？
房委会已正式放宽出售限制，新居屋在公开市场的禁售期由 15 年缩短至 10 年（由首次转让日期起计）。
Q：绿白表比例有何改变？
今期由过往约 40：60 调整至约 50：50，绿表人士在居屋配额中的比例增加，公屋住户及其他绿表申请人的上车机会相对改善。
Q：若银行批不到足够按揭，可以怎样处理？
除可重新检视入息及负债比率，尝试调整物业价位或首期比例外，亦可在不影响居屋资格的前提下，考虑透过物业一按、二按或转按方案释放现有物业净值，补足首期或短期资金需要；但必须同时评估长期供款能力、利率风险及总还款成本。
预先部署资金，令居屋上车更从容
简而言之，居屋属于一次结构性升级。名额增加、比例调整、50年担保期落实、禁售期放宽与青年计划加码，为不同身份人士提供了更大的置业弹性。真正影响成败的，不只是抽签的运气，更是入息审查、资产上限、按揭安排与现金流的安全边际。当机会来临时，准备好资金与稳健的供款能力，才是成功上车的关键。若在过程中需要更灵活的资金部署安排，康业为你提供一按或转按方案，让你的置业节奏更稳定、更从容。
如你购入白居二或新居屋后，想灵活运用已持有物业作资金周转或套现安排，亦可了解康业的物业一按贷款方案。
立即查询 物业贷款方案
上述产品受条款及细则约束，康业信贷快递保留最终审批决定权。
热门文章
