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财政预算案印花税调整解析:高价值物业买卖的按揭策略

《财政预算案》上调1亿元以上住宅物业印花税|康业信贷快递

对准备购入高价值住宅的人来说,今次重点不只是楼价,而是交易成本结构已经变了。当《财政预算案》上调1亿元以上住宅物业印花税,市场真正受影响的,不止是税款,而是首期安排、按揭部署、现金流运用,以及整体资产配置节奏。对豪宅买家、换楼人士或持有多个物业的业主而言,这次调整更值得细算。

2026财政预算案楼市政策调整了甚么

2026年《财政预算案》宣布,1亿元以上住宅物业交易印花税,由4.25%调高至6.5%,并于2月26日起生效。政府表示,这项安排按「能者多付」原则推行,预计每年可增加约10亿元收入。由于1亿元以上住宅成交只占整体市场约0.3%,所以政策并非针对大众上车市场,而是集中影响高价住宅及豪宅买家。

新楼市政策 | 新税率下,税款增加多少

税率上调2.25个百分点,看似不算大,但落到实际金额,增加非常明显。例如:
• 1亿元物业:税款由约425万增至650万,增加225万
• 1.1亿元物业:税款由约467.5万增至715万,增加247.5万
• 1.5亿元物业:税款由约637.5万增至975万,增加337.5万
西半山宝峰录得一宗约1.61亿元成交,买家需付约1,050万元税款,较旧制多付约363万元。对高资产人士来说,未必影响买不买,但会影响资金点分配。

这次物业印花税调整,实际影响的是入市节奏与资金灵活度|康业信贷快递

真正受影响的,是现金流安排

印花税属即时交易成本,不能像按揭那样分期摊长。换言之,新增几百万税款,一般会直接影响:
• 首期外要预留更多现金
• 装修、投资或周转资金被压缩
• 按揭成数及贷款部署要重整
• 若本身有其他物业,整体杠杆更要重新计算
所以这次物业印花税调整,实际影响的是入市节奏与资金灵活度。

对楼市影响大不大

从整体市场看,影响未必算大。原因是受影响成交比例低,而且豪宅买家考虑因素本身不止税率,还括资产配置、地段、家庭安排及市场信心。不少市场机构都认为,调整未必改变整体楼价走势,但可能令部分买家由1亿元以上住宅,转投5,000万至1亿元区间物业。即是说,需求未必消失,而是可能重新分流。

高价值物业的按揭策略怎样调整

当交易成本上升,按揭部署就不能只看借到几多成,而要看整体资金效率。

先计总持有成本

买家不应只看楼价与印花税,还要一并考虑:
• 律师费
• 按揭利息
• 火险及持有开支
• 出租回报与空置风险
• 未来转按弹性
豪宅交易最常见问题,不是供不起,而是低估流动资金需要。

重新检视高成数按揭与融资安排,透过重组资金结构处理|康业信贷快递

重新检视高成数按揭与融资安排

对部分买家来说,新增税款未必要全由现金承担,而是可以透过重组资金结构处理。例如:
• 现有物业套现
• 一按或二按释放资金
• 转按减少利息支出
• 拉长还款期,减低每月压力
康业提供物业一按二按及转按方案,贷款额高达5,000万,亦有按揭计算机及物业估价工具,对需要灵活资金安排的业主来说,可作为部署参考。

分阶段安排资金更重要

高价值交易不只讲买入,更讲资金时间表。若买家本身有其他资产出售、公司分红或转按进行中,更应预先规划:
• 何时支付税款
• 何时提取贷款
• 何时完成套现
• 备用资金够不够应付过渡期
节奏处理得好,压力会细很多。

1亿元门槛附近物业最受影响

今次政策对1亿元左右的住宅影响最明显。因为本来预算在9,000万至1.1亿元之间的买家,现在一过门槛,总成本便即时跳升。因此未来较可能出现:
• 1亿元以下高端住宅更受追捧
• 刚过1亿元的豪宅成交放慢
至于真正稀缺地段,例如山顶、南区、西半山传统豪宅,影响相对可能较细,因为替代性低。

资料只供参考,详情请浏览政府网页

如果正考虑高价值物业,建议先做几件事|康业信贷快递

买家现阶段应怎样部署

如果正考虑高价值物业,建议先做几件事:

• 确认是否受新税率影响
• 精确计算新增税款
• 重整首期与备用资金比例
• 比较不同按揭及融资方案
• 检查现有物业能否转按或套现
• 如涉及公司持货,先问清楚法律及税务安排
这些前期计算,往往比估市场升跌更重要。

高成数按揭在这类市况下更重要

政策调整后,买家真正需要的,不只是更多资金,而是更灵活的资金。若太多现金一次过放入首期和税款,之后可动用资源便会减少。因此,不少业主会同时研究:
• 一按
• 二按
• 转按
• 套现安排
• 较灵活还款方案

目的不是单纯借尽,而是令整体资金部署更稳。康业物业贷款方案,正正适合部分已持有物业、想重新配置资金的业主参考。

简而言之,今次财政预算案对豪宅住宅印花税的调整,未必足以改变整体楼市方向,但对高价值物业买家而言,确实改变了入市成本与按揭策略。真正要计的,不只是多付几多税,而是如何在新成本结构下,保持资金灵活、减轻首期压力,并保留未来资产调动空间。对已有物业、准备换楼,或正考虑高端住宅配置的人来说,及早规划融资安排,往往比临门一脚才处理资金更重要。若想更有效掌握首期、税款与贷款部署,康业提供的一按二按转按及按揭工具,亦可作为实际规划时的辅助选择。

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