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物业估价懒人包

property evaluation guide - Konew blog 3

物业估价是买楼前重要一环!所谓物业估价 ,是由一位测量师基于一个特定的目的(如买卖、租赁等等)而对物业作出的一个价值评估。银行会利用物业估价作为提供按揭服务的风险管理措施,估价可以断定客人究竟可以向银行申请到几多按揭贷款额。虽然物业估价可以轻易地向银行职员索取,但大家千万不要小看估价的重要性。

什么是物业估价?
物业估价是测量师为一个指定物业估算它的价值,因此估价。物业估价是做按揭的重要指标,现时金管局规定的按揭成数上限主要根据物业的价值而决定。站立于银行的角度,物业估值是一个风险管理措施,银行是不会借出多于物业估价的按揭贷款金额。

在一般的程序上,当业主签完临时买卖合约并递交按揭申请后,银行会为物业进行估价确保估价价值接近成交价。测量师在这个情况会比较同区的类似单位最近成交尺价决定单位的价值,蓝筹屋苑一般比较容易估价。不过要留意,由于测量师会用「土地注册处」成交价计算,因此参考的尺价一般只会反映一个月前的价格,最终的估价未必反映今日市场的状况。另外,如果单位属于村屋、唐楼、写字楼、地铺或者位于比较偏远地区银行有机会需要到实地考察方可作出估价。

如何获取物业估价?
客人可以透过按揭经纪、银行职员、网上、测量师行等渠道获取物业估价。最方便一定是向按揭经纪查询因为他们可以一次过为客户获取不同银行的估价。客人直接向测量师行获取估价报告的话有机会需要支付费用。

同时,汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行有提供网上免费物业估价。要留意网上估价通常适用于大型住宅屋苑。小型单栋住宅、唐楼、村屋、写字楼、工厦等其他的物业种类就未必能够可以于网上获得估价。

什么是网上物业估价?网上物业估价准确吗?
大型的银行例如汇丰、中银、恒生、渣打及东亚银行的网站的都有提供免费网上物业估价给大家参考。网上物业估价得出的估价的由来是源自于测量师行或估价行。流程上,大型银行一般都会向测量师行或估价行购买物业成交数据然后因应数据作出估价。

虽然网上物业估价都是免费的,不过要留意网上估价一般未能反映实际楼市情况,而且银行未必一定会采用网上估价作批核按揭的估价。因此,各位有打算申请按揭的业主不要盲目跟随网上估价。如果最后银行作出的估价比网上估价低,买家有机会借不足按揭。

假设楼市正在上升,业主进取开价导致买家需要追价成交,免费网上物业估价未必反映得到成交价,引致 估「不到价」 的情况。反之,假设楼市向下行导致成交价低于物业估价,这个「估足价」或「估突价」情况有机会影响新买家承造按揭。

在估不到价或估突价的情况,有机会导致银行做不足按揭的情况。在银行保守的角度,会怀疑为什么业主会需要劈价卖楼,因为在一般情况只需要平少少就必定会有人承接,要劈价超过 20% 卖楼不合乎正常逻辑,因而借最多 5 成至 6 成,严重起来拒批按揭。相反,如果买家高追20%,银行亦会怀疑为什么买家需要作出这种行为。这种不合理的情况亦会减低获批机会。

值得留意的是,网上估价未必会反映出凶宅单位的估价。如果所牵涉的单位属于凶宅,最好避免用网上估价。

概括而言,免费网上估价只不过是一个参考。业主及准买家可以用免费网上估价的结果用作了解市场情况。不过,正如上述,网上估价只是一个参考。

资料来源:ROOTS 上会