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【一按贷款全攻略】现契楼、补地价居屋、唐楼、村屋最高借贷成数 + 按揭计算机

明明有物业,却不知道自己究竟可借几多,尤其是一按贷款|康业信贷快递

不少业主真正卡住的,不是想不想借,而是手上明明有物业,却不知道自己究竟可借几多、不同物业类型会否被扣成数、月供又会落在甚么水平。尤其是一按贷款,表面上像是最直接的物业融资安排,但一涉及现契楼、已补地价居屋、唐楼、村屋,批核逻辑其实并不一样。若只用一般私楼思维去估算,很容易高估贷款额,到正式申请时才发现可借金额、还款期或供款压力与原先预算有落差。

甚么是一按贷款?

一按贷款,是以物业作第一顺位抵押的贷款安排。若该物业目前没有其他按揭,或原有按揭已清还,再以该物业重新办理贷款,便属常见的物业一按。对不少业主而言,这类安排常用于套现、资金周转、债务整合、业务部署,甚至配合家庭财务重整。

和传统住宅按揭相比,物业一按更常被用作灵活调动资金。因此,业主关心的通常不只是利率,而是整体安排是否配合自身需要,例如可借金额、还款期、每月供款、批核速度,以及能否提早还款。

按揭计算机有甚么实际作用

很多人搜寻按揭计算机,不只是想知道一条月供数,而是想先回答几个最现实的问题:
• 我大概可以借几多
• 每月供款会不会超出负担
• 拉长或缩短年期后,供款差几远

一个实用的按揭计算机,通常可让用家输入贷款额、年利率及还款期|康业信贷快递

一个实用的按揭计算机,通常可让用家输入贷款额、年利率及还款期,再估算每月供款。若本身已持有物业,也可以先按物业估值和预期成数,倒推出较接近现实的贷款额范围。

以康业网站提供的按揭计算工具为例,可输入贷款额、利率及还款期,快速估算供款水平,方便业主在正式申请前先做好资金预算。

现契楼一按可借几多

现契楼,是指物业已供满,没有现存按揭。这类物业是一按贷款市场中最常见的类型,原因是业主拥有完整产权,抵押安排较直接,审批方向通常也较清晰。

现契楼可借多少,主要看以下因素:
• 最新物业估值
• 物业类型
• 楼龄与流通性
• 贷款机构对成数上限的设定

若属一般住宅物业,而且楼龄、地段、估值都属正常水平,市场上部分物业一按方案可做到相当高的成数。参考客户网站资料,已完成供款的物业,可透过一按套现成数高达8成。不过,实际批核仍会按个别物业条件而定。

已补地价居屋一按要留意甚么

已补地价居屋,基本上已接近自由市场住宅,申请一按贷款时,整体方向也会较接近私楼。不过,批核时仍会视乎几个细节:
• 是否已完成补地价程序
• 楼龄是否偏高
• 屋苑成交是否活跃
• 物业估值是否稳定

如果单位已补地价,而且屋苑市场成交充足,申请一按一般会比未补地价物业更直接。对业主来说,这类物业的优势在于估值较容易有依据,若本身已供满或按揭余额不高,也适合作资金重整用途。

唐楼与村屋物业一按,是最常出现预算落差的两类物业 |康业信贷快递

唐楼与村屋,为何批核差异特别大

唐楼与村屋,是最常出现预算落差的两类物业。原因不是一定做不到,而是变数特别多。

唐楼方面,贷款机构通常会看:
• 楼龄
• 大厦保养状况
• 是否有僭建或改动
• 单位估值及转售能力

若属质素较佳、保养正常、楼龄不算太高的唐楼,仍有机会做到不错成数。但若物业太旧、状况欠佳、业权复杂,贷款成数及还款期便有机会收紧。

至于村屋,审批时会更著重:
• 地契及屋契是否完整
• 是否涉及转让限制
• 路权、水电及僭建情况
• 位置及估值稳定性

部分村屋在条件许可下可做到较高成数,但并非所有村屋都适用一般私楼标准。正因如此,村屋业主特别需要先做估价,再用按揭计算机模拟不同贷款额和供款情况,避免申请时才发现与原本预期有差距。

只看最高成数不够,月供才是关键

很多业主以为能借得多就是最好,但真正需要先看的是每月供款是否可长期承受。借贷额愈高、年期愈短,每月供款自然愈高。若只因物业估值高而一次借尽,却没有计算未来现金流,反而容易令资金安排变得吃力。

用按揭计算机时,较实际的做法是同时试算几个版本:
• 理想贷款额
• 较保守贷款额
• 不同还款期下的月供差异

这样比起只看「最高可借几多」,更能反映实际负担能力。

一按贷款常见问题误解 |康业信贷快递

一按贷款常见误解

误解一:现契楼一定可以借到最高成数
未必。现契楼只是代表没有按揭负担,不代表一定批足最高成数,仍要看估值、物业类型、楼龄及业权情况。

误解二:已补地价居屋一定完全当私楼处理
方向上接近,但最终仍会视乎屋苑表现、楼龄及个别单位状况,不是每个单位都一样。

误解三:村屋一定借得少
并不一定。条件完整、估值稳定的村屋,仍有机会批出不错成数,但村屋之间差异很大,不能一概而论。

申请前可先做的三步

第一步:先估物业价值
因为大部分贷款额计算,都是由估值出发。

第二步:用按揭计算机试算月供
输入不同贷款额、利率及年期,先知道自己大概供得是否轻松。

第三步:比较还款安排是否灵活
除了利率,也要留意还款期、提早还款安排及整体资金调动空间。

常见问题

1. 一按贷款是不是只适合现契楼业主?
不是。现契楼确实是最常见情况,但如果物业仍有原有按揭,也有机会透过清还原按揭后重做安排。不过,实际操作方式会因个案而异,需视乎剩余贷款、物业估值及批核条件。

2. 物业一按最高是否一定可做到8成?
不是一定。8成通常只是某些物业类型及个别条件下可达到的上限,最终仍要视乎物业估值、楼龄、种类、位置、文件完整度及贷款机构审批结果。

3. 唐楼或村屋是否一定比私楼难批?
一般来说,唐楼和村屋的审批确实会细致一点,因为估值、楼龄、业权及流通性变数较多。但不代表一定难批,只是更需要先看物业本身条件是否完整。

4. 用按揭计算机计到的月供,是否等于最终实际供款?
未必。按揭计算机主要用作初步预算,实际供款仍要视乎最终批出的贷款额、利率、还款期及还款模式。所以计算机适合先做方向判断,但正式方案仍应以批核结果为准。

申请一按贷款前,最应该先准备甚么|康业信贷快递

5. 申请一按贷款前,最应该先准备甚么?
最重要是先掌握物业估值,再厘清自己想借多少、借款用途是甚么,以及每月可承受的供款水平。先用按揭计算机做初步预算,通常会比一开始只问可借几成更实际。

简而言之,现契楼、补地价居屋、唐楼、村屋,看似都可以申请一按贷款,但最高借贷成数、还款期、估值基准与批核弹性其实都不同。真正稳阵的做法,不是先看坊间流传可借几成,而是先按自己物业类型和资金需要,利用按揭计算机推算供款,再配合估值和贷款条件逐步缩窄方案。

如果你正考虑以物业申请一按贷款,康业提供物业一按转按贷款等选项,贷款额最高可达5,000万,并设有按揭计算机、物业估价及负担能力工具,方便业主先做初步预算,再按实际需要规划资金安排。

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