信貸財務資訊快遞 / 【一按貸款全攻略】現契樓、補地價居屋、唐樓、村屋最高借貸成數 + 按揭計算機

【一按貸款全攻略】現契樓、補地價居屋、唐樓、村屋最高借貸成數 + 按揭計算機

明明有物業,卻不知道自己究竟可借幾多,尤其是一按貸款|康業信貸快遞

不少業主真正卡住的,不是想不想借,而是手上明明有物業,卻不知道自己究竟可借幾多、不同物業類型會否被扣成數、月供又會落在甚麼水平。尤其是一按貸款,表面上像是最直接的物業融資安排,但一涉及現契樓、已補地價居屋、唐樓、村屋,批核邏輯其實並不一樣。若只用一般私樓思維去估算,很容易高估貸款額,到正式申請時才發現可借金額、還款期或供款壓力與原先預算有落差。

甚麼是一按貸款?

一按貸款,是以物業作第一順位抵押的貸款安排。若該物業目前沒有其他按揭,或原有按揭已清還,再以該物業重新辦理貸款,便屬常見的物業一按。對不少業主而言,這類安排常用於套現、資金周轉、債務整合、業務部署,甚至配合家庭財務重整。

和傳統住宅按揭相比,物業一按更常被用作靈活調動資金。因此,業主關心的通常不只是利率,而是整體安排是否配合自身需要,例如可借金額、還款期、每月供款、批核速度,以及能否提早還款。

按揭計算機有甚麼實際作用

很多人搜尋按揭計算機,不只是想知道一條月供數,而是想先回答幾個最現實的問題:
• 我大概可以借幾多
• 每月供款會不會超出負擔
• 拉長或縮短年期後,供款差幾遠

一個實用的按揭計算機,通常可讓用家輸入貸款額、年利率及還款期|康業信貸快遞

一個實用的按揭計算機,通常可讓用家輸入貸款額、年利率及還款期,再估算每月供款。若本身已持有物業,也可以先按物業估值和預期成數,倒推出較接近現實的貸款額範圍。

以康業網站提供的按揭計算工具為例,可輸入貸款額、利率及還款期,快速估算供款水平,方便業主在正式申請前先做好資金預算。

現契樓一按可借幾多

現契樓,是指物業已供滿,沒有現存按揭。這類物業是一按貸款市場中最常見的類型,原因是業主擁有完整產權,抵押安排較直接,審批方向通常也較清晰。

現契樓可借多少,主要看以下因素:
• 最新物業估值
• 物業類型
• 樓齡與流通性
• 貸款機構對成數上限的設定

若屬一般住宅物業,而且樓齡、地段、估值都屬正常水平,市場上部分物業一按方案可做到相當高的成數。參考客戶網站資料,已完成供款的物業,可透過一按套現成數高達8成。不過,實際批核仍會按個別物業條件而定。

已補地價居屋一按要留意甚麼

已補地價居屋,基本上已接近自由市場住宅,申請一按貸款時,整體方向也會較接近私樓。不過,批核時仍會視乎幾個細節:
• 是否已完成補地價程序
• 樓齡是否偏高
• 屋苑成交是否活躍
• 物業估值是否穩定

如果單位已補地價,而且屋苑市場成交充足,申請一按一般會比未補地價物業更直接。對業主來說,這類物業的優勢在於估值較容易有依據,若本身已供滿或按揭餘額不高,也適合作資金重整用途。

唐樓與村屋物業一按,是最常出現預算落差的兩類物業 |康業信貸快遞

唐樓與村屋,為何批核差異特別大

唐樓與村屋,是最常出現預算落差的兩類物業。原因不是一定做不到,而是變數特別多。

唐樓方面,貸款機構通常會看:
• 樓齡
• 大廈保養狀況
• 是否有僭建或改動
• 單位估值及轉售能力

若屬質素較佳、保養正常、樓齡不算太高的唐樓,仍有機會做到不錯成數。但若物業太舊、狀況欠佳、業權複雜,貸款成數及還款期便有機會收緊。

至於村屋,審批時會更著重:
• 地契及屋契是否完整
• 是否涉及轉讓限制
• 路權、水電及僭建情況
• 位置及估值穩定性

部分村屋在條件許可下可做到較高成數,但並非所有村屋都適用一般私樓標準。正因如此,村屋業主特別需要先做估價,再用按揭計算機模擬不同貸款額和供款情況,避免申請時才發現與原本預期有差距。

只看最高成數不夠,月供才是關鍵

很多業主以為能借得多就是最好,但真正需要先看的是每月供款是否可長期承受。借貸額愈高、年期愈短,每月供款自然愈高。若只因物業估值高而一次借盡,卻沒有計算未來現金流,反而容易令資金安排變得吃力。

用按揭計算機時,較實際的做法是同時試算幾個版本:
• 理想貸款額
• 較保守貸款額
• 不同還款期下的月供差異

這樣比起只看「最高可借幾多」,更能反映實際負擔能力。

一按貸款常見問題誤解 |康業信貸快遞

一按貸款常見誤解

誤解一:現契樓一定可以借到最高成數
未必。現契樓只是代表沒有按揭負擔,不代表一定批足最高成數,仍要看估值、物業類型、樓齡及業權情況。

誤解二:已補地價居屋一定完全當私樓處理
方向上接近,但最終仍會視乎屋苑表現、樓齡及個別單位狀況,不是每個單位都一樣。

誤解三:村屋一定借得少
並不一定。條件完整、估值穩定的村屋,仍有機會批出不錯成數,但村屋之間差異很大,不能一概而論。

申請前可先做的三步

第一步:先估物業價值
因為大部分貸款額計算,都是由估值出發。

第二步:用按揭計算機試算月供
輸入不同貸款額、利率及年期,先知道自己大概供得是否輕鬆。

第三步:比較還款安排是否靈活
除了利率,也要留意還款期、提早還款安排及整體資金調動空間。

常見問題

1. 一按貸款是不是只適合現契樓業主?
不是。現契樓確實是最常見情況,但如果物業仍有原有按揭,也有機會透過清還原按揭後重做安排。不過,實際操作方式會因個案而異,需視乎剩餘貸款、物業估值及批核條件。

2. 物業一按最高是否一定可做到8成?
不是一定。8成通常只是某些物業類型及個別條件下可達到的上限,最終仍要視乎物業估值、樓齡、種類、位置、文件完整度及貸款機構審批結果。

3. 唐樓或村屋是否一定比私樓難批?
一般來說,唐樓和村屋的審批確實會細緻一點,因為估值、樓齡、業權及流通性變數較多。但不代表一定難批,只是更需要先看物業本身條件是否完整。

4. 用按揭計算機計到的月供,是否等於最終實際供款?
未必。按揭計算機主要用作初步預算,實際供款仍要視乎最終批出的貸款額、利率、還款期及還款模式。所以計算機適合先做方向判斷,但正式方案仍應以批核結果為準。

申請一按貸款前,最應該先準備甚麼|康業信貸快遞

5. 申請一按貸款前,最應該先準備甚麼?
最重要是先掌握物業估值,再釐清自己想借多少、借款用途是甚麼,以及每月可承受的供款水平。先用按揭計算機做初步預算,通常會比一開始只問可借幾成更實際。

簡而言之,現契樓、補地價居屋、唐樓、村屋,看似都可以申請一按貸款,但最高借貸成數、還款期、估值基準與批核彈性其實都不同。真正穩陣的做法,不是先看坊間流傳可借幾成,而是先按自己物業類型和資金需要,利用按揭計算機推算供款,再配合估值和貸款條件逐步縮窄方案。

如果你正考慮以物業申請一按貸款,康業提供物業一按轉按貸款等選項,貸款額最高可達5,000萬,並設有按揭計算機、物業估價及負擔能力工具,方便業主先做初步預算,再按實際需要規劃資金安排。

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