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香港各类物业按揭贷款全剖析:住宅按揭vs工商厦按揭

香港各类物业按揭贷款全剖析:住宅按揭 vs. 工商厦按揭|康业信贷快递

近期楼市回暖,新盘及二手盘交投有显著上升趋势,当中包括非住宅物业的交投。香港房地产市场提供多元的物业选择,适当选择对于计划投资者来说至关重要,而了解工商厦按揭及住宅按揭,就是谨慎理财的关键。

各物业类型
住宅 住宅物业分自用住宅物业及出租物业,住宅按揭成数亦有所不同,物业在出租前须先取得承按人(例如银行或财务机构)的同意。
工厦 工厦主要用于工业活动,例如制造、加工和组装等。然而,随著香港制造业北移,许多工厦已经被转换成其他用途,如艺术工作室、设计工作室、健身房等。物业用途也会影响到工商厦按揭。
商厦 商厦主要用于商业活动,例如办公室、银行、律师事务所和会计事务所等。
店铺 店铺是位于街道或购物中心内的零售商店,主要用于商品销售,吸引行人进入购物。亦包括餐饮空间例如餐厅、咖啡店等。

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按揭成数

住宅按揭通常提供较高的成数,允许借款人以较低的首期比例置业,自用住宅物业及出租物业,按揭成数亦有所不同。相对而言,工商厦按揭中,工商铺是投资物业,所以工商厦按揭成数最高只是6成。物业就算是自用,工商厦按揭都不能超过6成。银行对工商铺投资物业更严谨,谨慎评估商业物业的风险,可能比住宅按揭需要较高的首期。

按揭年期

住宅按揭一般提供较长的年期选择,例如15年、20年或30年,有助于分担每月还款压力。相对地,工商厦按揭物业的按揭年期较住宅按揭短,一般最长的按揭年期为20年,使每月还款金额较高。

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按揭利率和优惠

由于住宅按揭被视为较低风险,其利率通常相对较低。此外,银行可能提供各种促销和优惠,例如现金回赠、固定利率、浮动利率或首年优惠利率。相对而言,工商厦按揭的利率可能较高,反映了商业物业的风险。

工商物业贷款额以估价计算

在工商厦按揭中,借贷额一般是基于估价而非楼价。工商铺物业的估价不像住宅可以在网上估价,需要向银行直接查询。银行对于工商铺的估价较为严谨,会要求提供图则及相片,有机会实地视察,并受到多种因素的影响,会考虑租金回报率、地段、人流、承租能力等因素,从而考虑工商厦按揭的批核。

工商厦按揭及住宅按揭比较表

住宅按揭 工商厦按揭
按揭成数 最高9成 最高6成
按揭年期 最长30年 最长20-25年
最优惠按揭利率 H+1.3% H+1.65%
验楼 未必需要 必须

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工厦按揭估价受哪些因素影响?

与一般住宅物业不同,工厦按揭的贷款额通常更依赖物业估价,而估价本身亦会受多项因素影响。除了地段、楼龄及大厦保养情况外,银行或财务机构亦会考虑单位用途、出租情况、租金回报,以及市场成交活跃程度。若物业位处传统工业区、交通便利,或者具备稳定租务支持,估价一般会较容易掌握。

不过,如工厦用途较特别、成交疏落,或牵涉非法改建及用途争议,估价便有机会较保守,直接影响最终可批出的按揭额。因此,无论是自用还是投资,申请工厦按揭前都应先了解市场估值方向,避免因估价与心目中预期有落差,而影响资金安排。

工厦按揭年期较短,供款压力要预先计算

工厦按揭一般被视为非住宅物业按揭,与住宅按揭相比,还款年期通常会较短。由于贷款年期缩短,每月供款金额自然有机会较高,对现金流安排的要求亦会更直接。尤其是投资者或中小企买家,如本身打算以租金收入或营运收入支持供款,更应先清楚评估还款能力。

此外,工厦按揭利率一般亦可能较住宅按揭高,若同时遇上较短还款期,整体每月负担便不能忽视。因此,在考虑承做工厦按揭时,不应只比较成数高低,也应将还款期、利率水平及每月供款一并纳入考虑,令财务预算更完整。

申请工厦按揭前要留意物业用途及文件安排

工厦物业种类多,实际使用情况亦相当多元,有些作仓储用途,有些作工作室、陈列室,甚至用作商业活动空间。正因如此,银行或财务机构在审批工厦按揭时,对物业实际用途一般会较关注。如果单位用途与地契、入伙纸或政府规定不符,便有机会影响估价及贷款批核结果。

申请前,买家宜先查清楚物业用途是否合规,并预备相关文件,例如楼契、平面图、成交资料及其他有助审批的物业资料。若物业本身涉及较复杂用途或改动情况,提早向专业人士查询,通常更有助减少日后按揭申请上的不确定性。

如你正考虑以工厦、商铺或其他物业作资金周转安排,亦可了解康业的物业一按贷款方案。

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简而言之,在选择工商厦按揭及住宅按揭时,因应每个投资者及物业情况,应详细了解不同按揭贷款的目的及条款,选择最合适自己的工商厦按揭或住宅按揭。

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