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香港各類物業按揭貸款全剖析:住宅按揭vs工商廈按揭

香港各類物業按揭貸款全剖析:住宅按揭 vs. 工商廈按揭|康業信貸快遞

近期樓市回暖,新盤及二手盤交投有顯著上升趨勢,當中包括非住宅物業的交投。香港房地產市場提供多元的物業選擇,適當選擇對於計劃投資者來說至關重要,而了解工商廈按揭及住宅按揭,就是謹慎理財的關鍵。

各物業類型
住宅 住宅物業分自用住宅物業及出租物業,住宅按揭成數亦有所不同,物業在出租前須先取得承按人(例如銀行或財務機構)的同意。
工廈 工廈主要用於工業活動,例如製造、加工和組裝等。然而,隨著香港製造業北移,許多工廈已經被轉換成其他用途,如藝術工作室、設計工作室、健身房等。物業用途也會影響到工商廈按揭。
商廈 商廈主要用於商業活動,例如辦公室、銀行、律師事務所和會計事務所等。
店舖 店舖是位於街道或購物中心內的零售商店,主要用於商品銷售,吸引行人進入購物。亦包括餐飲空間例如餐廳、咖啡店等。

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按揭成數

住宅按揭通常提供較高的成數,允許借款人以較低的首期比例置業,自用住宅物業及出租物業,按揭成數亦有所不同。相對而言,工商廈按揭中,工商舖是投資物業,所以工商廈按揭成數最高只是6成。物業就算是自用,工商廈按揭都不能超過6成。銀行對工商舖投資物業更嚴謹,謹慎評估商業物業的風險,可能比住宅按揭需要較高的首期。

按揭年期

住宅按揭一般提供較長的年期選擇,例如15年、20年或30年,有助於分擔每月還款壓力。相對地,工商廈按揭物業的按揭年期較住宅按揭短,一般最長的按揭年期為20年,使每月還款金額較高。

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按揭利率和優惠

由於住宅按揭被視為較低風險,其利率通常相對較低。此外,銀行可能提供各種促銷和優惠,例如現金回贈、固定利率、浮動利率或首年優惠利率。相對而言,工商廈按揭的利率可能較高,反映了商業物業的風險。

工商物業貸款額以估價計算

在工商廈按揭中,借貸額一般是基於估價而非樓價。工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價,需要向銀行直接查詢。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹,會要求提供圖則及相片,有機會實地視察,並受到多種因素的影響,會考慮租金回報率、地段、人流、承租能力等因素,從而考慮工商廈按揭的批核。

工商廈按揭及住宅按揭比較表

住宅按揭 工商廈按揭
按揭成數 最高9成 最高6成
按揭年期 最長30年 最長20-25年
最優惠按揭利率 H+1.3% H+1.65%
驗樓 未必需要 必須

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工廈按揭估價受哪些因素影響?

與一般住宅物業不同,工廈按揭的貸款額通常更依賴物業估價,而估價本身亦會受多項因素影響。除了地段、樓齡及大廈保養情況外,銀行或財務機構亦會考慮單位用途、出租情況、租金回報,以及市場成交活躍程度。若物業位處傳統工業區、交通便利,或者具備穩定租務支持,估價一般會較容易掌握。

不過,如工廈用途較特別、成交疏落,或牽涉非法改建及用途爭議,估價便有機會較保守,直接影響最終可批出的按揭額。因此,無論是自用還是投資,申請工廈按揭前都應先了解市場估值方向,避免因估價與心目中預期有落差,而影響資金安排。

工廈按揭年期較短,供款壓力要預先計算

工廈按揭一般被視為非住宅物業按揭,與住宅按揭相比,還款年期通常會較短。由於貸款年期縮短,每月供款金額自然有機會較高,對現金流安排的要求亦會更直接。尤其是投資者或中小企買家,如本身打算以租金收入或營運收入支持供款,更應先清楚評估還款能力。

此外,工廈按揭利率一般亦可能較住宅按揭高,若同時遇上較短還款期,整體每月負擔便不能忽視。因此,在考慮承做工廈按揭時,不應只比較成數高低,也應將還款期、利率水平及每月供款一併納入考慮,令財務預算更完整。

申請工廈按揭前要留意物業用途及文件安排

工廈物業種類多,實際使用情況亦相當多元,有些作倉儲用途,有些作工作室、陳列室,甚至用作商業活動空間。正因如此,銀行或財務機構在審批工廈按揭時,對物業實際用途一般會較關注。如果單位用途與地契、入伙紙或政府規定不符,便有機會影響估價及貸款批核結果。

申請前,買家宜先查清楚物業用途是否合規,並預備相關文件,例如樓契、平面圖、成交資料及其他有助審批的物業資料。若物業本身涉及較複雜用途或改動情況,提早向專業人士查詢,通常更有助減少日後按揭申請上的不確定性。

如你正考慮以工廈、商舖或其他物業作資金周轉安排,亦可了解康業的物業一按貸款方案。

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簡而言之,在選擇工商廈按揭及住宅按揭時,因應每個投資者及物業情況,應詳細了解不同按揭貸款的目的及條款,選擇最合適自己的工商廈按揭或住宅按揭。

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