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市场波动下的智慧财务策略:香港负资产业主的市场应对指南

市场波动下的智慧财务策略:香港负资产业主的市场应对指南| 康业信贷快递

根据香港金融管理局2024年第2季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果,负资产住宅按揭贷款宗数由2024年第1季末的32,073宗,减少至2024年第2季末的30,288宗。在当前经济环境下,房地产市场的波动令许多业主面临困境。负资产不仅对业主的财务状况造成压力,还可能影响其生活质量和心理健康。

「资不抵债」即负资产

负资产是指当物业的市场价值低于未偿还的按揭贷款余额时,业主所持有的物业即处于负资产状态。换个说法, 按揭客人之欠款比抵押物业最新之市场估值还要高,即例如借款人尚欠银行500万,但抵押品的市值只是400万元,此时就出现了「资不抵债」情况此即「负资产」。

负资产的出现通常发生在房地产市场下跌或经济不景气时。新按保计划下,1,000万以下物业可以做到最高80%按揭、800万以下物业可做最高90%按揭,但实际上,如果买家借取90%按揭,只要楼价回落一成,都已经跌入「负资产」界别。对业主来说是一个严重的财务挑战,因为物业价值不足以覆盖贷款余额,意味著即使出售物业也无法偿还所有的贷款。

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「Call loan」并不常见

「Call loan」是指按揭机构(如银行或财务公司)要求借款人提前还款,这种情况通常发生在负资产盛行的时期,但其实负资产与call loan未必一定是对等关系。按揭属于资产抵押类型贷款,如果资产(如物业)价值急速下跌至低于尚欠贷款额,按揭机构可能会要求借款人补回差价,以减少风险,这就是所谓的「Call loan」。过去,这种情况被形容为「落雨收遮」。相较于其他城市,香港的物业市场相对活跃,物业较容易转手,除非借款人有特殊情况,如犯法、破产或断供等,银行一般不会要求「Call loan」。

负资产影响业主财务灵活

负资产对业主的财务状况有著深远的影响。

  • 首先,业主可能会面临更高的财务压力,因为物业价值不足以覆盖贷款余额。业主可能需要支付更高的利息和月供,进一步加重了财务负担。
  • 其次,负资产可能限制业主的财务灵活性,使其难以获得额外的贷款或进行其他投资。
  • 打算转按揭套现的业主,亦会因为估价下跌而令套现资金减少,或会借不到业主所需的贷款额。

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减低借贷水平避免成为负资产

要防止变成负资产,最直接的方法就是减少借贷金额。特别是现在不少新楼盘都提供「供息不供本」的按揭计划,在前几年只需要支付利息,不用还本金,变相买家几年后都未必须要供本金,只要楼价跌穿首期范围,就很容易成为负资产。

除此之外,买家应该养成按时还款的习惯,以防经济不景气时,银行会要求补足差额。同时,买家也应该为自己准备一些储备金,至少在面临失业危机时还能够应付过去。

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市场波动中的负资产应对策略

在市场波动的情况下,负资产业主需要采取一系列积极的应对策略来缓解财务压力。

  • 首先,业主应该密切关注市场动态,了解房地产市场的走势和变化,以便及时调整自己的财务规划。
  • 此外,业主可以寻求专业的财务顾问服务,评估个人财务状况并制定还款策略。如果市场条件许可,业主也可以考虑将物业出租,通过租金收入来缓解负担。
  • 最后,业主应避免在市场低迷时期匆忙出售物业,以免造成更大的经济损失,而是应该耐心等待市场回升,或者寻找其他增加收入和减少开支的方法来改善自己的财务状况。

简而言之, 面对负资产问题,业主需要保持冷静,主动关注市场变化,并寻求专业建议来调整财务策略。同时,应积极管理现有资金,探索增加收入和节省开支的途径,以缓解负资产带来的财务压力。

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