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银主盘可否做按揭?买前注意定价、购买程序及按揭细节

银主盘可否做按揭?买前注意定价、购买程序及按揭细节 |康业信贷快递

新一份《财政预算案》宣布全面撤辣,二手楼成交量即时创新高。成交个案中时常会看到银主盘低于市价出售,好像很优惠。购买银主盘一般被市场认为是「执平货」,跟低价划上等号,那么银主盘是否一定划算?银主盘又可否做按揭?买银主盘前留意定价、购买程序及是否适合按揭等问题,学习更多,做个精明买家。

甚么是银主盘?

「银主盘」指原业主拖欠房屋贷款或抵押贷款而未能偿还物业贷款,因此借贷方(银行或财务机构)向法院提起诉讼,并以该物业作为抵押品进行拍卖,以偿还债务。由于银主盘的售价通常较市场价格便宜,因此吸引了许多买家的关注和购买。

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银主盘如何定价?

银主盘的定价通常是基于市场价值,银行或财务机构收回物业时,会为物业做估价。一般会以贴近市价出售物业,或设定一个低于市场一至两成的价值起标,以促使快速出售。买家需要注意,银主盘的价格可能反映了物业的状况和风险。物业内装修、坐向、观景、楼层等细节都会影响到其估价,因此即使是银主盘在买入前最好先睇楼。过去亦出现过银主盘拍卖气氛热烈、市场需求高,致成交价高于估价,原业主在还清贷款之余,还有钱落袋。

银主盘购买程序

购买银主盘的程序与一般物业购买程序类似,包括出价、竞标、签署合约等。一般的地产代理都有列出近期银主盘,同时拍卖物业网亦会定期显示会有银主盘拍卖近况及拍卖地址。若想透过地产代理直接买银主盘,买家只需要向地产代理说出「心水价」,地产代理便会帮忙写下标书交向银行。透过地产代理或拍卖行买银主盘,买家都可以查询可否睇楼,以了解物业状况。买家需要确保自己了解所有的拍卖条款和条件,以及物业的状况。

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银主盘可否做按揭

银主盘与其他二手物业一样,买家可以向银行或财务机构承造按揭,不过,如有以下问题,银行或财务机构可能不会承按,到时买家可能要全额支付楼价。

楼契缺失

银主盘的楼契不齐,如果物业是无契或半契,银行或财务机构不会承造按揭。「半契楼」是指一些原本属分权共享的物业,但因其中一方把自己的份数卖走,而出现「半契楼」的情况。作为「半契楼」准买家要有不能承造按揭的心理准备外,最好还要了解单位背景。而银主盘一般需要在临约时签署必买必卖,即使发现楼契不全都不能「踢契」。买家只能「一炮过」付清款项,或「挞钉」被没收订金。

潜建问题

如购入的银主盘有僭建问题,银行或财务机构就不会承造按揭。买家需要清拆僭建物后,大部分银行或财务机构才会批出按揭。

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银主盘成交期较短,按揭申请要更早准备

购买银主盘与一般二手楼其中一个明显分别,在于成交期往往较短。部分银主盘一旦成功出价或拍卖成交后,买家便需要在较短时间内完成签约、按揭申请及正式成交程序。因此,对有意承造银主盘按揭的买家而言,事前准备比一般物业买卖更为重要。

如果等到成功投得银主盘后才开始了解贷款安排,时间上有机会过于紧迫,万一按揭审批进度未能配合成交期,买家便可能面对额外资金压力。因此,在正式出价前,宜先向银行或财务机构了解初步按揭条件、可承造成数及所需文件,令整个入市部署更有预算。

银主盘按揭成数未必一定和普通二手楼一样

虽然银主盘原则上可以申请按揭,但实际可批出的按揭成数,仍要视乎物业本身条件、业权文件是否完整,以及单位有没有潜在问题而定。若物业属一般住宅、楼契齐全、没有违建或重大瑕疵,按揭安排通常会较接近普通二手楼。不过,如果涉及半契、无契、僭建或连租约等情况,银行或财务机构的取态就会明显保守得多。

换言之,买家不应单靠叫价低就判断银主盘是否值得买入,而是应同时衡量自己最终可借到多少按揭,以及是否有能力承担不足部分。尤其在楼价与估价出现落差时,首期金额亦有机会增加,这些都会直接影响上会安排。

买银主盘前要先做好查册及风险评估

银主盘吸引之处,很多时在于价格看似较市场相宜,但背后亦可能隐藏不少细节风险。买家在决定入市前,除了了解物业状况外,亦应先进行查册,确认业权是否清晰、是否有未解除的钉契、欠费、僭建记录或其他影响按揭批核的因素。

另外,部分银主盘未必能安排详细睇楼,甚至有机会连租约出售,这些情况都会增加估值及按揭上的不确定性。若买家忽略相关资料,只着眼于成交价,日后便可能需要额外处理装修、法律或资金安排问题。对想以按揭方式购入银主盘的人士而言,愈早做好风险评估,愈能避免后续交易出现变数。

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银主盘常见问题

购买银主盘有没有额外使费?
如银主盘物业拖欠负债,例如管理费及水电费,如土地注册处上列明有拖欠管理费,买家需要预留金钱支付管理费等欠款。

购买银主盘成交期多久?
与一般买卖二手楼不同,银主盘成交期是由承按的银行或财务机构决定。买家申请按揭要注意时间,尽早申请预留较多时间让银行或财务机构审批。

银主盘也有凶宅吗?
部份银主盘可能发生过事故,因此被视为「凶宅」。如果对「凶宅」感到介意,或会为心理带来负担和不适。在考虑购买银主盘之前,需要仔细考虑充分的研究和评估。

银主盘如连带租约,有甚么影响?
部分银主盘可能连同租约出售,对于购买物业并希望申请按揭的买家来说,按揭成数会有所限制。对于没有按揭负担的申请人,按揭成数通常只有五成。而对于已有现有按揭负担的申请人,按揭成数则可能降至四成。

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简而言之,银主盘是一个有吸引力的置业选择,但买家需要理解其中的潜在风险和注意事项。谨慎的购买程序和详细的研究是成功购买银主盘的关键。

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