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旧楼按揭与新楼按揭:成数差异及计算方式解析| 康业信贷快递

旧楼按揭与新楼按揭:成数差异及计算方式解析| 康业信贷快递

随著楼市回温,市民对于购买房屋的需求再度增加。除了近年受年轻一族追捧的楼花外,二手旧楼因其独特的魅力和实用性也重新受到关注,成交数亦上升。对于计划购买房屋的准业主而言,申请按揭是实现购房计划的重要步骤之一。了解旧楼按揭与新楼按揭成数差异及计算方式,选择合适自己的方案,能确保按揭申请过程顺利进行。

购买旧楼的好处

旧楼楼价一般较低,对于新手上车不会造成太大的压力。而且单位的实用性一般较高,设计较新型住宅方正,较少设有新楼的露台和工作台,墙身亦相对较薄,因此使用率会比新楼高。旧楼管理费一般较低,因为没有新楼的设备,如会所、泳池、健身房、甚至升降机。因此不少买家心仪旧楼,而购买旧楼时便需要承造旧楼按揭。

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甚么是旧楼按揭?

「旧楼按揭」是指在买卖二手或多年的物业所需的按揭贷款。楼与人一样会随著年龄增长,香港楼龄达40年或以上私人楼宇的数目超过15,000幢以上。除了维修问题,还有日后出售物业的潜在隐忧,对于旧楼按揭,银行或财务机构会对房屋的估值进行评估,然后根据该估值以及借贷人的财务状况来确定贷款金额和利率。

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旧楼按揭成数高吗?

根据房屋估值的一定百分比提供贷款,通常称为按揭成数。旧楼按揭的成数通常较低,因为旧楼存在著一定的风险,如老旧设施、僭建物、潜在的维修问题等。由于旧楼的年份较长,可能会面临较少的潜在买家,卖出时的销售速度较慢,导致银行对旧楼按揭的条件更加谨慎,进一步降低了旧楼按揭成数。

旧楼按揭还款期最长可达30年?

对于一般按揭个案来说,最长还款期通常可达30年。但由于银行对于楼龄较高的物业会偏向保守,银行一般以「75减楼龄」计算旧楼按揭最长还款期,一些楼龄达到45年的旧楼,故旧楼旧楼按揭未必可以做供足30年。

楼龄 旧楼按揭一般最长按揭还款期
40年 30年
50年 25年
60年 20年

以上资料只供参考。

如何申请旧楼按揭?

申请旧楼按揭的流程与一般贷款类似,借款人需要向银行或财务机构提交必要的文件和资料,包括个人身份证明、收入证明、房屋估值报告等。银行或财务机构会对资料进行审核,然后确定贷款金额、利率和还款条件。

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甚么是新楼按揭

新楼按揭可以指楼龄低的一手新盘按揭,亦可指楼花按揭。楼花泛指尚未落成,但已获地政总署批售的新盘项目,目前大部分新盘都以楼花形式推售。对于新楼按揭,通常会有特定的政策和计算方式,与旧楼按揭有所不同。

新楼按揭成数高吗?

新楼按揭的成数通常较旧楼按揭高,因为新楼通常具有较高的市场价值和较低的风险。新楼的按揭成数通常可以做高达7-9成按揭,具体数字也取决于银行或财务机构的政策和市场情况。

经过2023年9月的放宽按保措施,以下是各楼价范围物业最高按揭成数表:

楼价 最高按揭成数
1,000万以下 9成
1,000万至1,125万 8成-9成(贷款上限900万)
1,125万至1,500万 8成
1,500万-1,715万 7成-8成(贷款上限1,200万)
1,715万至3,000万 7成

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旧楼按揭常见挑战:估价、成数与批核尺度

相比新楼按揭,旧楼按揭在批核时一般会面对更多评估因素,当中以物业估价、按揭成数及还款年期最受准买家关注。由于部分旧楼楼龄较高,银行或财务机构在审批时,会更仔细检视物业状况,例如有否僭建、楼宇保养情况是否理想、结构是否完整,以及物业未来转售能力如何。若物业估值因此受到影响,最终可批出的贷款额亦有机会随之下降。

此外,不少买家以为只要楼价较低,旧楼就较容易上车,但实际上,旧楼按揭未必一定较易批。即使单位售价吸引,若估价不足,买家仍要预留更多首期及额外资金。因此,在购入旧楼前,宜先了解物业估值及可承造成数,做好财务预算,避免因按揭落差而影响交易安排。

旧楼按揭计算要点:楼龄如何影响还款年期

申请旧楼按揭时,除了留意按揭成数外,还款年期亦是不可忽视的一环。一般按揭个案最长还款期可达30年,但对于楼龄较高的物业,银行往往会采取较审慎的做法,常见计法为「75减楼龄」。换言之,楼龄愈高,可批出的还款期便可能愈短。

例如楼龄40年的物业,一般仍有机会承造30年按揭;但若物业楼龄达50年,最长按揭年期或会缩短至25年;若楼龄达60年,最长按揭年期更可能只有20年。还款期一旦缩短,每月供款金额便会相应增加,对买家的供款能力要求亦会提高。因此,准买家在考虑购入旧楼时,不应只看楼价高低,更应同时计算供款年期对每月开支的实际影响。

哪些物业较常被视为旧楼按揭个案?申请前要先了解

在香港市场上,旧楼按揭常见于二手私人住宅、唐楼、单幢楼及部分楼龄较高的居屋或公屋单位。这类物业虽然在价格、实用率及地段上各有吸引之处,但由于楼龄、设施及物业条件各有不同,申请按揭时的审批标准亦可能有所差异。

以唐楼为例,部分单位或未设升降机,楼宇保养状况亦参差,银行在评估时一般会较为审慎。若涉及三无大厦、维修纪录不足,或物业本身存在结构及保养疑虑,均有机会影响估价及批核结果。至于部分高楼龄住宅,即使位处市区、交通方便,银行仍会视乎个别单位条件及市场流通性决定按揭安排。故此,买家在入市前宜先查清楼龄、业权、物业状况及可承造按揭水平,对整个上车或投资部署会更有预算。

想了解更多适合不同楼龄物业的按揭方案,亦可参考康业的物业一按贷款,灵活处理旧楼或新楼资金需要。

申请新楼按揭都会有特殊要求?

申请新楼按揭的流程与旧楼按揭类似,但可能会有一些特殊的要求。由于新楼尚未建造完成,借款人可能需要提供开发商的相关文件和资料,以证明房屋的所有权和预定交房时间。银行或财务机构也可能会要求借款人提供建筑合同和其他相关文件,以确保贷款的安全性和合法性。

康业信贷快递为客户提供便捷的按揭服务。无论旧楼按揭或新楼按揭,都能提供专业的顾问和特快的贷款服务。康业信贷快递接受各类物业按揭申请,无论是40年楼龄或是一手新楼,私人楼宇、公屋或居屋。

简而言之,旧楼按揭与新楼按揭各有好处,不过两者都需要准买家清楚了解自己的财务状况才可以选择合适自己的方案。

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