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甚么因素会影响物业估价

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准备买楼的朋友应该签临时买卖合约前先透过按揭转介估价,减低落订后估不足价的风险因为银行有机会用自己银行内部估价而非物业买卖价作计算。万一出现估价不足价的这个情况随时导致准业主挞订。转按朋友就可以申请按揭前先做物业估价,了解自己可以最尽借多少按揭。

假设,买家以 HK$1000 万购入一个单位,但银行只给予物业 HK$950 万的估价。若买家收入足够过压力测试可以借足 6 成按揭,如果银行用买卖价批核按揭的话就只需要准备 HK$240 万做首期。反之,如果银行用自己内部估价(HK$500 万)批核按揭的话业主就需要准备 HK$300 万做首期,相差 HK$60 万。

情况一(按揭跟买卖价) 情况二(按揭跟估价)
买卖楼价 HK$600 万 HK$600 万
按揭估价 HK$600 万 HK$500 万
成数 60% 60%
按揭额 HK$360 万 HK$300 万
首期 HK$240 万 HK$300 万

物业估价是如何计算出来?

一般来讲测量师会用以下方式计算出 物业估价

比较法 – 利用近期成交的类似物业作基准计算出市值
投资估价法 – 根据物业可获取的租金收入回报推算出估价
【注意:因为物业估价用买卖合约作为准则所以今日得到的估价应该是反映一个月前的成交状况。】

有读者可能会好奇,那么测量师在哪种情况下用哪种方式做物业估价呢?一般来说,如果物业附近多有单位成交个案的话就会会用比较法。而如果是酒店项目、地铺等的单位类型就会倾向用投资估价法。当然,这只是个简单整理的结论,并不是100%必然,各位最好还是和测量师了解一下使用各种物业估价方法的标准。

如果网上找不到物业估价应该怎么办?

为什么明明自己的单位属于大型屋苑但是找不到网上估价。首先,若查询单位真的属于大新屋苑要留意区域选项,因为每间银行的估价可能会将屋苑界分落另一个区域名称。另外要留意可能屋苑会放在屋苑分类中而非大厦分类。

同时,网上物业估价好多时候都只涵盖大型屋苑住宅,其他物业种类包括村屋、唐楼、单栋住宅、写字楼、工厦、商铺、车位等都不会能够在网上物业估价。这个时候各位可以联络相熟的银行经理或者按揭转介公司帮你。

另外,有单位在进行网上估价时得出的估价为「N/A」或是「不适用」,但其他单位楼层则没有问题。如果遇上这种情况就要小心,因为单位可能属于「凶宅」或事故单位。

什么因素可以影响物业估价?

成交额

如果你单位所属的屋苑有其他单位录得成交而成交额比过往上升你的单位估价亦应上升,反之亦然。当然有不少比较少成交量的物业单位没有最新成交额用作参考,导致估价行会用附近单位作参考。然而附近单位成交额上升之际,本身单位有机会随著上升。

成交量

如果你单位所属的住宅大厦最近两年没有录得成交,估价应会落后大市因为没有最近成交反映市值。虽然正如上述,估价行会根据附近单位的价钱作出估价,不过这个只是估价而非能够反映实际情况。

物业质素

单位的坐向、楼层、景观、装修等都会直接影响估价。另外,如果单位发现有僭建及维修令于土地查册看见有机会同时会影响物业的价格。买家应该透过查册了解单位的情况,及原则确保单位没有大型改动。

事故单位

凶宅的估价都会比同层或上下单位低。

什么是物业估价不足?

估价不足意思系银行为物业作出的估价低于物业成交价。这个现象意味著银行批出的物业按揭贷款额会较买家预期低,导致买家需要提供更多资金用作首期完成该笔买卖。

不论升市或跌市都有机会遇上这个状况。虽然银行一向都会用成交价取代估价,但系ROOTS上会建议最好买楼前先向银行或按揭经纪查询避免成交时候遇上阻滞。对于一手楼买家而言,估价不足同样地都会发生,而主要原因包括:

估价单位所属屋苑成交量低,估价行没有足够参考资料为单位估价
楼市处于升市或跌市时,土地注册处未能实时反映成交情况导致估价参考数据有滞后
一手楼盘开价过高,银行估价未能用成交价
【注意:本地发展商所推出的建筑期付款买卖计划正是众多买家遇上的风险。由于买家可以等到物业入伙时先做按揭,如果遇上跌市而银行估价作出相应调整,到时候买家需要准备额外资金做首期因为银行估价不足比预期借得少。】

物业估价不足解决办法?

如果各位买家面临估价不足的情况,可以考虑用以下方法解决:

用临时买卖合约成交价向银行申请提高估价,不过一般只能够提高5%左右
买家准备额外资金
向其他银行为购入单位进行估价然后向估足价银行为单位申请按揭
加按现有物业套现之后用作首期弥补银行借不足问题
向发展商申请二按,不过要留意申请银行一按及发展商二按需要买家有足够收入通过压力测试
向财务公司申请按揭
如何避免物业估价不足?

估价不足的情况实属常见,买家可以考虑用以下方法避免:

买楼前向按揭经纪获取多个银行估价
用买卖合约向银行拉高估价
查册避免购入有潜建或维修令物业
买卖价与物业估价不一样有问题吗?

十居其九的买卖价会与估价不一样。无论成交价到最后高或低,只要属于银行估价的 15% 内一般都会估足价或借得足按揭。换言之,只要物业买卖价属于银行估价的 15% 范围内,银行都会愿意用物业成交价批按揭。不过万一,单位的成交价比起估价有一段距离,银行有机会拒绝批核。这个时候读者可能会心想,买卖属于自由市场,买平野执到宝或者用多些钱买心头好点解都会影响按揭?一般来讲,银行批核按揭不单会衡量单位价钱,而且会衡量其他风险,包括:

单位是否送赠契
单位是否内部转让
单位是否凶宅

如果单位买卖价远低于市场价格,银行会有合理怀疑认为单位可以为送赠或内部转让买卖。这些情况一般都是因为业主及买家希望避税而故意将买卖价写低于市价。由于这种情况有机会牵涉税局追查,银行故此对这种买卖拒诸门外。另一原因单位会以超低价钱卖出可能因为是凶宅。普遍银行一般都不会承造凶宅按揭,所以保险起见银行都会避免。万一各位遇上这种情况都建议先与 按揭转介公司联络查询。按揭转介公司可以为各位想多间银行查询确保能够估足价先落订买楼避免拒批按揭风险。

到最后,我们都希望再次叮嘱所有客人无论买卖什么类型的物业都要先估价因为一个估价可以影响买家整盘计划。

资料来源:ROOTS 上会