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有意楼换楼业主必读-先买后卖早享受,先卖后买风险大

有意楼换楼业主必读-先买后卖早享受,先卖后买风险大 | 康业信贷快递

楼市回温,再加上政府再次放宽非按保按揭成数,许多人都考虑趁机进行「楼换楼」。业主在迎接新成员的到来后,发现现有住所的空间不足以应对家庭的需要,因此考虑换楼到一个更大的物业;亦都有可能换楼到其他物业,借此增加流动资金。楼换楼情况下,到底是「先卖后买」还是「先买后卖」比较划算呢?

先买后卖:资金压力及入息要求较高

在先买后卖的换楼情况下,买家首先购买新物业,然后再出售旧有物业。优点在于可以直接搬进新居,省去了换楼寻找临时短期租约的麻烦,而且无需缴交额外的租金,只需搬迁一次已足够。而先买后卖缺点也很明显,买家面临著首期资金及按揭的问题。

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首先,换楼需要准备好足够的首期资金。拥有两层物业也意味著需支付两份从价印花税。不过,若在一年内卖出旧有物业,可以申请转为征收首置印花税,部份已付之印花税可获退还。

其次,在承造按揭时,就等于持有两层物业,银行可能会视为投资物业看待,而只能批出最高50%按揭。若能证明购入单位作自住用途则可以获取最高80%按揭,因「先买后卖」未有沽出物业,并不会以「首置买家」的最高成数计算。

另外,银行在计算入息时也有更高的要求,因为银行需要将旧有未卖出的物业与新购单位之按揭供款额一并计算在内,供款占入息比率亦需调低,楼换楼入息要求相对地较高。

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先卖后买:避免风险的换楼方法

当考虑进行楼换楼时最安全的做法是在完成旧有物业交易之后再购买新居。在先卖后买的情况下,买家首先出售旧有物业,然后再购买新物业。优点在于可以先处理旧有物业的出售,获得资金后再进行新居购买,减轻资金压力,亦避免需要支付额外的按揭贷款或承担两套物业的负担。

其次,先卖后买需要处理临时住屋的问题,在卖出旧有物业后,买家需要找到临时住处,直到购买到新的物业。一些地区为换楼买家提供短期租赁的住宅选择,如酒店或服务式公寓,提供较短时间的住宿选择。先卖后买需要搬迁两次:一次是从旧有物业到临时住处,另一次是从临时住处到新的物业,过程可能比较麻烦,会带来一些不便。

至于采取「先卖后买」的换楼客,有机会在成交期释出单位,则有可能用「首置买家」身份申请最高90%按揭;但若未能在成交前沽出旧有物业(注: 以「转让契约」作依归,而不能以「临时买卖合约」及「正式买卖合约」作准)则最高只能申请80%按揭。

为了避免财务风险和不必要的压力,楼换楼最安全的做法是在完成旧有物业交易后才考虑购买新物业,确保在购买新物业时拥有更稳定的财务状况和更清晰的市场条件。

然而,由于楼市变化莫测,买家或许会希望趁早抓住入市时机。建议买家不要在旧有物业的买卖合约签订之前就进入市场,以免承担过大风险。如果出现了旧有物业交易出现问题,而导致未能调动出售物业的资金完成新单位交易,部分银行及财务机构亦有提供过渡性贷款以协助楼换楼的客人。

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简而言之,楼换楼是一个具有风险的房地产交易策略,特别是在先买后卖的情况下。在考虑采用这种策略时,应该仔细评估风险并做好准备,以确保自己能够应对各种可能出现的情况。

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