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按揭转按攞著数,回赠、加息周期、估价都要计过度过赚到尽

按揭转按攞著数|回赠、加息周期、估价|计过度过赚到尽攻略 | 康业信贷快递

不少业主每两年一过罚息期便转按赚回赠,以达至免息供楼的效果,业主若要透过转按赚尽,需要仔细评估目前市况是否合适。步入低息环境时,更是业主趁机做转按的好时机。 业主应评估市场预测和专家意见,计过度过找到最明智的决策。

物业转按最新成数
物业转按是指将现有的按揭从一家银行/贷款机构转移到另一家银行/贷款机构。当按揭罚息期完结后,业主便可自由地将按揭转移到其他银行/贷款机构。根据金管局于2024年2月28日再次放宽的按揭成数和压力测试,物业转按和套现都受益于新措施。换言之若此日期两年前上会借按保,现在转按则可借机甩保。

平手转按都有好处
当把在银行的按揭贷款未完成供款的部分,转移至由另一间银行/贷款机构承按,贷款额没有增加,便视之为「平手转按」。举例说,如果物业的买入价为500万元,在银行未供完的贷款额为250万元,借款人将未供完的250万元转至另一间贷款机构,便是平手转按。「平手转按」有几个好处,包括降低利率和重新评估贷款条件。通过转移到另一间银行/贷款机构,借款人可能能够获得更具竞争力的利率条件,进而降低未完成供款部分的利息支出。同时,转按也给借款人提供了重新评估贷款条件的机会,例如调整还款期限和方式,以更符合个人的财务需求和目标。

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转按套现增加流动现金
在楼价上升时,借款人可以将物业按揭贷款从银行转移到另一间银行/贷款机构,并在贷款机构进行重新评估。由于物业价值上升,贷款机构可能能够批出更高的贷款额,借贷人能够提取额外的现金。这种做法被称为转按套现,借贷人可以从转按过程中取得额外的款项,让借贷人在楼价上升时获取更多的资金,以满足个人的金融需求或投资目的。

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转按现金回赠有上限
当申请转按时,新贷款机构有机会会提供现金回赠作为奖励。当借贷人成功转按并开始还款后,新贷款机构可能会给予一定比例的现金回赠作为回报,减轻借贷人供楼负担或提供额外的资金支持。金管局规定,凡超过住宅贷款额1%的银行现金回赠,需要把回赠包括在贷款额内,如果不超过1%则不需要计算在内。扣除首年供款增加的部分及律师费等杂费开支,借贷人将回赠「落袋」,有机会抵锁供楼利息开支。

提高估价增加物业转按贷款额
银行/贷款机构对物业的估价越高,转按的贷款额就越多。为了在贷款转按时提高物业估价,借贷人可以注意近期的物业成交价,作为参考依据。同时查阅近亲或相似物业的成交价格,以提供估价的参考。此外,提高租金可以增加物业估价的可能性,显示更高的收益潜力。这些方法可以支持提高物业估价,从而在转按过程中获得更高的贷款额。

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转按的律师费用是多少?
物业转按时某些银行或贷款机构可能会收取手续费,具体金额因银行或贷款机构的政策而有所不同。而物业转按亦涉及律师费,过程中律师费是最大的费用,由于涉及很多法律文件及手续需要经律师楼处理,包括为业主向原有按揭银行提取楼契、查册、重做按揭契等,一般转按律师费约为数千元起。

转按风险一:财务状况有变,变相降低贷款额
在考虑转按之前,业主需要仔细检视个人及家庭的过去入息状况。新的按揭银行会对申请人当时的财务状况进行评估,同时重新进行压力测试,以评估最终能够批出的贷款额度。银行会考虑各种经济因素以管理风险,因此审批按揭的条件可能变得更加严谨,导致申请人能够借取的成数降低,甚至最终的贷款额度可能比原先更少。因此,在做出转按的决定之前,业主需要先评估个人及家庭的财务状况是否受到影响。

转按风险二:跌市难转按
如果物业估价不足, 转按就有难度。新批贷款额可能比原本更少,又或利率高企,转按就无利可图。如果借贷人当初因为各种优惠而选择了利率亦较高的按揭计划,跌市的话,借贷人就可能要承受高息。

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简而言之,在适当时机通过物业转按可以获得更有吸引力的利率和条件,赚取回赠,并且还可以套现以应对不同的财务需求。不过在进行转按之前,请仔细考虑所有因素,并寻求专业建议,以确保符合整体财务目标。

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