信貸財務資訊快遞 / 好難做到30年按揭?物業按揭年期上限、高成數批核全解構

好難做到30年按揭?物業按揭年期上限、高成數批核全解構

拆解物業按揭的最長還款期、高成數按揭年期限制|康業信貸快遞

香港物業按揭市場的焦點,已逐步由「可以借幾成」走向「按揭成數、按揭年期與入息要求的整體平衡」。在最新監管框架下,申請人即使在按揭成數上符合資格,仍需面對按揭年期及入息壓力測試的雙重關卡,令「可否做到30年物業按揭」成為上車成敗的關鍵之一。拆解住宅及非住宅物業按揭的最長還款期、高成數按揭年期限制,以及當傳統按揭年期未能配合時的靈活應對方式,協助業主及買家全面掌握按揭年期規劃要訣。

點解做唔到30年按揭?人齡、樓齡左右批核結果

一般申請物業按揭時,按揭年期的長短直接影響每月供款壓力及入息門檻。按揭年期的計算,普遍會同時涉及申請人年齡上限及物業樓齡上限,並以兩者中較短的一方作為實際批出年期。即使申請人在年齡方面條件充裕,只要樓齡偏高,實務上仍會縮短年期,特別是唐樓、舊樓或結構較舊的物業按揭個案。

人齡方面限制:

  1. 多數會將最終還款年齡設定在約65至75歲之間
  2. 固定受薪、入息穩定、信貸紀錄良好的申請,最終還款年齡一般較接近75歲上限
  3. 自僱人士、佣金收入為主,或需要擔保人的個案,常會下調最終還款年齡,變相縮短按揭年期

樓齡方面限制:

  1. 新落成私樓:一般可按「人齡或75減樓齡」計算,較易獲批最長30年按揭年期
  2. 一般二手私樓:多以「75減樓齡」計算,實務可批按揭年期約20至30年
  3. 唐樓:由於結構較舊,按揭年期普遍只有約15至25年
  4. 村屋:多以「55減樓齡」計算,按揭年期約15至30年不等
  5. 居屋等資助出售單位近年房委會已延長新一批及指定二手個案的按揭擔保期及最長還款期至約30年,令合資格買家在物業按揭的按揭年期安排上較以往靈活

非住宅物業按揭的批核條件仍然較嚴謹|康業信貸快遞

商舖工廈按揭年期點解咁短?非住宅物業批核邏輯拆解

按揭年期的限制不僅取決於人齡與樓齡,物業類型同樣扮演關鍵角色。相對住宅物業按揭,工廈、商舖、寫字樓及獨立車位在這方面明顯較保守。即使申請人入息充裕,非住宅物業按揭的批核條件仍然較嚴謹,主要反映非住宅物業的流通性及投資風險較高。

不同物業按揭的類型、成數及年期上限:

物業按揭類型 一般最高按揭成數 一般最高按揭年期
住宅物業按揭(自住) 可達70至90% 最長30年
工廈物業按揭 約50至60% 約15至20年
寫字樓物業按揭 約50至60% 約15至20年
商舖物業按揭 約40至50% 約15年
獨立車位物業按揭 約50% 約10至15年

上述成數及按揭年期屬於「市場常見上限」,主要反映普遍風險取態,而非監管層面的硬性規定。實際批核時,會特別關注物業所在區域、成交活躍度及空置風險等因素,個別優質甲級寫字樓或地段佳的街舖,有機會在按揭年期上獲得較有利條款。

除了人齡與樓齡因素外,物業類型、流通性及市場接受程度都是影響最終按揭年期的重要變數。主流屋苑、管理完善的住宅物業按揭較易獲批較長按揭年期;相反,單幢樓、偏遠地段的物業,按揭年期仍有機會被額外壓縮。值得注意的是,申請高成數物業按揭(如8成或9成)時,年期往往會被進一步收緊至20至25年,令每月供款增加,入息要求亦相應提高,這亦解釋了不少買家在按揭成數方面看似合資格,卻在壓力測試階段未能通過的情況。

提早規劃按揭年期,可為現金流及資產配置預留空間|康業信貸快遞

按揭年期短、樓齡高點算好?康業靈活方案減供款壓力

在實際操作中,不少業主面對的困難,並非「完全借不到物業按揭」,而是銀行批出的按揭年期與供款能力出現落差。當銀行因樓齡較高、物業類型或按揭成數較高等原因,將按揭年期壓縮至20年甚至更短,每月供款壓力隨即大幅增加。這類情況下,透過重整物業按揭結構或引入更具彈性的貸款方案,往往能有效舒緩供款壓力。康業信貸專注物業按揭服務,會由物業價值及實際還款能力出發,為業主度身設計更貼近現實需要的按揭年期安排,把每月供款金額拉低,為家庭開支及投資預留現金流空間。

簡而言之,按揭年期並非愈長愈好或愈短愈好,關鍵在於配合實際財務需要及人生規劃。人齡與樓齡的雙重限制、物業類型的年期差異、高成數按揭的還款期收緊,都是有機會影響最終批核的實際變數。掌握這些審批邏輯後,便能在選擇物業、計算首期及評估供款能力時更準確預判風險,避免因按揭年期被壓縮而措手不及。提早規劃按揭年期,可為現金流管理及資產配置預留更大空間。

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