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香港各類物業按揭貸款全剖析:住宅按揭vs工商廈按揭

香港各類物業按揭貸款全剖析:住宅按揭 vs. 工商廈按揭|康業信貸快遞

近期樓市回暖,新盤及二手盤交投有顯著上升趨勢,當中包括非住宅物業的交投。香港房地產市場提供多元的物業選擇,適當選擇對於計劃投資者來說至關重要,而了解工商廈按揭及住宅按揭,就是謹慎理財的關鍵。

各物業類型
住宅 住宅物業分自用住宅物業及出租物業,住宅按揭成數亦有所不同,物業在出租前須先取得承按人(例如銀行或財務機構)的同意。
工廈 工廈主要用於工業活動,例如製造、加工和組裝等。然而,隨著香港製造業北移,許多工廈已經被轉換成其他用途,如藝術工作室、設計工作室、健身房等。物業用途也會影響到工商廈按揭。
商廈 商廈主要用於商業活動,例如辦公室、銀行、律師事務所和會計事務所等。
店舖 店舖是位於街道或購物中心內的零售商店,主要用於商品銷售,吸引行人進入購物。亦包括餐飲空間例如餐廳、咖啡店等。

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按揭成數
住宅按揭通常提供較高的成數,允許借款人以較低的首期比例置業,自用住宅物業及出租物業,按揭成數亦有所不同。相對而言,工商廈按揭中,工商舖是投資物業,所以工商廈按揭成數最高只是6成。物業就算是自用,工商廈按揭都不能超過6成。銀行對工商舖投資物業更嚴謹,謹慎評估商業物業的風險,可能比住宅按揭需要較高的首期。

按揭年期
住宅按揭一般提供較長的年期選擇,例如15年、20年或30年,有助於分擔每月還款壓力。相對地,工商廈按揭物業的按揭年期較住宅按揭短,一般最長的按揭年期為20年,使每月還款金額較高。

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按揭利率和優惠
由於住宅按揭被視為較低風險,其利率通常相對較低。此外,銀行可能提供各種促銷和優惠,例如現金回贈、固定利率、浮動利率或首年優惠利率。相對而言,工商廈按揭的利率可能較高,反映了商業物業的風險。

工商物業貸款額以估價計算
在工商廈按揭中,借貸額一般是基於估價而非樓價。工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價,需要向銀行直接查詢。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹,會要求提供圖則及相片,有機會實地視察,並受到多種因素的影響,會考慮租金回報率、地段、人流、承租能力等因素,從而考慮工商廈按揭的批核。

工商廈按揭及住宅按揭比較表

住宅按揭 工商廈按揭
按揭成數 最高9成 最高6成
按揭年期 最長30年 最長20-25年
最優惠按揭利率 H+1.3% H+1.65%
驗樓 未必需要 必須

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簡而言之,在選擇工商廈按揭及住宅按揭時,因應每個投資者及物業情況,應詳細了解不同按揭貸款的目的及條款,選擇最合適自己的工商廈按揭或住宅按揭。

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